丰南区西城区棚户区兰高庄村
房屋征收补偿安置方案
为切实改善居住环境,加快推进我区棚户区改造项目顺利进行,按照上级有关棚户区改造工作精神,依据国务院、省、市国有土地上房屋征收与补偿相关政策规定,结合我区实际,制定如下方案:
一、征收范围
丰南镇兰高庄村村址范围内的居民整体住宅、村址内及周边非住宅,具体征收对象以实际入户通知为准。
二、征收期限
2015年9月10日至2015年9月19日,完成征收补偿协议的签订。
三、补偿对象
指被征收房屋建筑及地上附着物的所有权人和土地使用权人(以下称被征收人)。
四、补偿原则
(一)被征收具有合法占地审批手续的居民住宅,依据产权证进行补偿安置。没有办理合法占地审批手续的居民住宅,另行制定补偿办法。
(二)征收范围确定后,被征收范围内不得实施新建、扩建房屋和改变房屋用途,违反规定的不予补偿。
(三)征收范围内公益事业和村集体房屋建筑按重置成本法评估给予补偿,村址内道路不予补偿。
(四)对有规划部门批准的未超过批准期限的临时建筑,按重置成本法评估给予补偿。
第一部分 居民住宅房屋征收补偿与安置
一、补偿方式
具有合法占地审批手续的居民住宅,补偿方式分两种,即产权置换和货币补偿,居民可自愿选择。
(一)产权置换方式
1、平房
置换方法和标准分两种
第一种是按照房屋和空地相结合进行置换(正房、厢房、倒房外的其它建筑物、附属物不另补偿)。标准如下:
①主(正)房按房屋产权证记载的建筑面积1:1.2的比例置换楼房(建筑面积,下同);符合房屋建设标准的厢(倒)房按1: 0.4的比例置换楼房;主(正)房建筑记载外增(扩)建部分按1:0.4的比例置换楼房;院内合法的未建筑空地,按1:0.3的比例置换楼房。
②对于在《房屋所有权证》上有标注的厢房、倒房,也可按1:1的比例置换楼房,但院内空地和无证建筑不另外补偿。
上述两种计算方法不能互相套用,且一处宅基地只限一套主(正)房。
第二种是依据宅基地面积进行置换(建筑物、附属物不另补偿)。标准是按土地证记载的合法宅基地面积1:0.7的比例置换楼房。
以上两种补偿方法居民任选一种得出该处住宅的应置换楼房建筑面积。
奖励:在规定期限内签订征收补偿安置协议的,给予应置换楼房建筑面积0.43倍的奖励,同时按主(正)房建筑面积每平方米奖励现金700元,逾期的不予奖励。
2、二层独体
①一层的置换方法和标准与平房相同。
②二层的置换方法和标准,按房屋产权证记载的建筑面积1:1的比例置换楼房。
奖励:在规定期限内签订征收补偿安置协议的,一层给予应置换楼房建筑面积0.43倍的奖励,二层给予应置换楼房建筑面积0.3倍的奖励,同时按主(正)房的建筑面积每平方米奖励现金700元,逾期的不予奖励。
(二)货币补偿方式
标准为按市场评估价对被征收房屋进行评估补偿。
奖励:在规定期限内签订协议的,按房屋所有权证记载的主(正)房建筑面积每平方米奖励现金700元,逾期的不予奖励。
二、安置方法
采取产权置换方式的,安置方法分四种,被征收人自愿选择其中一种。
(一)期房安置
按规划在规定区域内建设回迁安置楼房(交房标准及相关说明附后)。
楼房的选择,如被征收人所选楼房面积超出应置换楼房建筑面积时,超出不足5平方米(含)按2600元/平方米交款;超出5平方米以上、15平方米(含)以内按3800元/平方米交款;超出应置换楼房建筑面积15平方米以上按市场价交款 。如被征收人所选楼房面积少于应置换楼房建筑面积,且少选面积小于回迁楼房最小设计户型面积时,少选面积按3800元/平方米退款,回迁交房时结清。同时结算楼层差价。
(二)现房安置
房源位置、户型、楼层和交房结算时涉及的相关费用提前公布。
1、楼房的选择,被征收人所选楼房建筑面积超出应置换楼房建筑面积时,超出不足5平方米(含)按2600元/平方米交款;超出5平方米以上按3800元/平方米交款。如被征收人所选楼房建筑面积少于应置换楼房建筑面积时,结算方法同期房安置。同时结算楼层差价。
2、现金补贴,按被征收人所选楼房面积每平方米补贴200元,交房时结清。
(三)现房、期房相结合安置
被征收人先选择现房后,再根据剩余应置换楼房建筑面积选择期房,方法同上。
(四)现房(或期房)与自行安置
1、被征收人每户至少选择一套现房或期房后,剩余应置换楼房建筑面积,可按3500元/平方米退款,签订安置补偿协议时结清。期房面积以最终实测面积为准,实测面积与原选择楼房户型面积差,按3500元/平方米多退少补,交房时结清。
2、被征收人凭《安置补偿协议书》和丰南镇城建办公室、区房征办证明,一年内在丰南城区范围内购买楼房(一手房)时,退款面积部分政府将免收契税。
新楼房地下室单独销售。
三、过渡方式
(一)采取产权置换的被征收人实行自行过渡方式,期限18个月。
1、临时安置补助费。平房和二层独体楼临时安置补助费,按主(正)房建筑面积每月35元/平方米给付。
如在18个月内回迁安置期房没有交付,被征收人没能按期回迁安置,过渡期将顺延至回迁分房之日止。征收人将对涉及期房安置的被征收人补发临时安置补助费,不涉及期房安置的不再补发。延期临时安置补助费的计算方法为,将被征收人原住宅18个月应得临时安置补助费总额,按应置换楼房总建筑面积折合成每平方米每天应得款数,乘以实际选择期房安置的应置换楼房建筑面积和延期天数。延期临时安置补助费回迁分房时结清。
2、搬迁补助费。搬迁补助按实际拆除房屋建筑面积12元/平方米给付两次(12元×2=24元),一次性补偿。
(二)采取货币补偿的,参照上述标准给予六个月的临时安置补助费和按实际拆除房屋建筑面积12元/平方米的搬迁补助。
四、其它补偿
(一)与主房及厢、倒房一体的地下室按1000元/平方米给予货币补偿。
(二)利用住宅正在从事生产经营或沿街破门开店,有工商、税务证照的,按规定给予停产停业损失补偿,即按照工商、税务或社保部门登记,结合实际从业人数给予每人每月1480元,计6个月的补偿。如有变压器或三相动力电源的按容量(电力部门出具证明)500元/千伏安给予补偿。
(三)土地使用证中标明土地使用性质是住宅用地,而房屋所有权证上临街部分用途标为门市的,按住宅征收补偿安置方案给予补偿。考虑其商业因素,按房屋所有权证上标注为门市的建筑面积每平方米给予200元商业补贴。
五、征收补偿安置协议的签订及资金发放
被征收人凭《土地使用证》和《房屋所有权证》(没有两证的应出具原始批建手续)及身份证明,签订征收补偿安置协议,领取安置补偿费用。
(一)采取产权置换方式进行安置的,征收人与被征收人签订征收补偿协议书,明确被征收人应置换楼房建筑面积、选择户型、套数、过渡方式、相关费用等。被征收人签订征收协议书并将房屋拆除后,补偿费用结清,同时被征收人将产权证及相关证件交给征收人。
(二)采取货币补偿方式的,补偿资金分两期支付,即协议签订生效后给付50%,同时被征收人将产权证及相关证件交给征收人。其余资金在房屋拆除后付清。
附:期房安置楼房交房标准及相关说明
(一)楼房标准
1、层高不低于2.9米。
2、为各户安装分户水表、电表、热力表、燃气计量表。
3、分户门安装入户门,楼道内安装可控照明灯,单元门安装电子对讲门。
4、与外部环境相连的窗户全部使用双层玻璃塑钢窗。
5、起居室预留有线电视闭路接口,电话宽带接口,厅室安装电源插座、设空调预留孔。
(二)安置楼房将不再进行内装修,按居民所选楼房的实测面积给予150元/平方米的装修补贴,回迁交房结算时结清。
第二部分 商业用房征收补偿
一、商业用房的认定
指两证齐全且用途标注均为商业的沿街房屋建筑,即土地使用证上土地性质为国有出让,用途为商业(或商住、商居),房屋所有权证用途为商业(门市)的。
二、补偿方式
货币补偿。
三、补偿办法
(一)对房屋所有权证上记载的商业用房,按建筑面积每平方米7500元给予补偿。
(二)土地使用证记载范围内,商业用房占地以外商业用地,由国土部门评估作价给予补偿。
(三)房屋所有权证上记载的非商业建筑、商业用房主体建筑后接部分和土地使用证记载范围内的无本建筑,按重置成本法评估给予补偿。
(四)其他补偿:
1、停产停业损失费,按房屋所有权证上记载的商业用房建筑面积每月每平方米60元,给予6个月的补偿。
2、临时安置补助费,按房屋所有权证上记载的商业用房建筑面积每月每平方米35元,给予6个月的补偿。
3、搬迁补助费,按实际拆除房屋建筑面积每平方米12元给付一次性补偿。
4、与主体建筑一体的地下室按1000元/平方米给予货币补偿。
5、有变压器或三相动力电源的按容量(电力部门出具的证明)500元/千伏安给予补偿。
(五)奖励,在规定期限内签订征收补偿协议并将房屋拆除的,按房屋所有权证上记载的商业用房建筑面积每平方米700元,给予现金奖励,逾期的不予奖励。
四、优惠政策
在回迁小区建成后,如被征收人要求购买商业用房,可按7200元/平方米优先购买(二层)商业用房,契税由个人按规定缴纳。所购买商业用房面积超出原商业用房面积时,超出面积按市场价交款。
五、补偿协议的签订及资金的发放
(一)被征收人凭土地使用证和房屋所有权证及身份证明签订征收补偿协议书,并将产权证交给征收人。
(二)补偿资金分两期支付,即协议签订生效后给付50%,其余资金在房屋拆除后付清。
第三部分 企业种植、养殖户征收补偿
一、补偿办法
(一)房屋建筑设施及土地补偿
1、土地使用性质为国有,地上房屋建筑及设施按重置成本法评估给予补偿。土地经评估补偿给土地使用权人。
2、土地使用性质为集体,地上房屋建筑及设施按重置成本法评估给予补偿。土地补偿给村集体。
3、其他补偿
(1)搬迁费,按实际拆除房屋建筑面积每平方米12元给予一次性补偿。
(2)重型设备搬倒费,由区价格认证中心评估,按设备评估总额的6%给予补偿;特种设备搬倒费和大宗堆放物搬倒费结合市场价给予补偿。
(3)停产停业损失费,按照工商、税务或社保部门登记,结合实际从业人数给予每人每月1480元,计6个月的补偿。
(4)畜禽搬倒费,按市场价格的10%给予补偿,市场价格由区价格认证中心认定。
(5)垫土方补偿,由区价格认证中心按照实际数量评估作价给予补偿。
(6)变压器或三相动力电源按容量(电力部门出具证明)500元/千伏安给予补偿。地上悬浮电缆由区价格认证中心评估,按评估总额的6%给予搬倒费。地埋电缆由区价格认证中心评估给予补偿。
4、奖励
在规定期限内签订补偿协议并拆除的,按评估额的2%给予奖励,奖励金额不足5000元的按5000元计算,逾期的不予奖励。
(二)青苗及地上附着物的补偿
参照《唐山市土地管理办法》(市政府令[2001]18号)和《唐山市征收土地地上附着物补偿标准暂行规定》(市政府令[2013]1号),结合我区现行的青苗、地上附着物的补偿政策进行补偿。文件中没有规定的由区价格认证中心评估作价,区价格认证中心不能认证的由具有相关资质的专业评估机构评估作价给予补偿。
二、补偿协议的签订及资金的发放
(一)被征收人凭土地使用证或土地租赁协议及身份证明签订征收补偿协议书。
(二)补偿资金分两期支付,即协议签订生效后给付50%,其余资金在场地清腾后付清。
注:本方案由唐山市丰南区人民政府房屋征收办公室负责解释。
房屋征收补偿安置方案
为切实改善居住环境,加快推进我区棚户区改造项目顺利进行,按照上级有关棚户区改造工作精神,依据国务院、省、市国有土地上房屋征收与补偿相关政策规定,结合我区实际,制定如下方案:
一、征收范围
丰南镇兰高庄村村址范围内的居民整体住宅、村址内及周边非住宅,具体征收对象以实际入户通知为准。
二、征收期限
2015年9月10日至2015年9月19日,完成征收补偿协议的签订。
三、补偿对象
指被征收房屋建筑及地上附着物的所有权人和土地使用权人(以下称被征收人)。
四、补偿原则
(一)被征收具有合法占地审批手续的居民住宅,依据产权证进行补偿安置。没有办理合法占地审批手续的居民住宅,另行制定补偿办法。
(二)征收范围确定后,被征收范围内不得实施新建、扩建房屋和改变房屋用途,违反规定的不予补偿。
(三)征收范围内公益事业和村集体房屋建筑按重置成本法评估给予补偿,村址内道路不予补偿。
(四)对有规划部门批准的未超过批准期限的临时建筑,按重置成本法评估给予补偿。
第一部分 居民住宅房屋征收补偿与安置
一、补偿方式
具有合法占地审批手续的居民住宅,补偿方式分两种,即产权置换和货币补偿,居民可自愿选择。
(一)产权置换方式
1、平房
置换方法和标准分两种
第一种是按照房屋和空地相结合进行置换(正房、厢房、倒房外的其它建筑物、附属物不另补偿)。标准如下:
①主(正)房按房屋产权证记载的建筑面积1:1.2的比例置换楼房(建筑面积,下同);符合房屋建设标准的厢(倒)房按1: 0.4的比例置换楼房;主(正)房建筑记载外增(扩)建部分按1:0.4的比例置换楼房;院内合法的未建筑空地,按1:0.3的比例置换楼房。
②对于在《房屋所有权证》上有标注的厢房、倒房,也可按1:1的比例置换楼房,但院内空地和无证建筑不另外补偿。
上述两种计算方法不能互相套用,且一处宅基地只限一套主(正)房。
第二种是依据宅基地面积进行置换(建筑物、附属物不另补偿)。标准是按土地证记载的合法宅基地面积1:0.7的比例置换楼房。
以上两种补偿方法居民任选一种得出该处住宅的应置换楼房建筑面积。
奖励:在规定期限内签订征收补偿安置协议的,给予应置换楼房建筑面积0.43倍的奖励,同时按主(正)房建筑面积每平方米奖励现金700元,逾期的不予奖励。
2、二层独体
①一层的置换方法和标准与平房相同。
②二层的置换方法和标准,按房屋产权证记载的建筑面积1:1的比例置换楼房。
奖励:在规定期限内签订征收补偿安置协议的,一层给予应置换楼房建筑面积0.43倍的奖励,二层给予应置换楼房建筑面积0.3倍的奖励,同时按主(正)房的建筑面积每平方米奖励现金700元,逾期的不予奖励。
(二)货币补偿方式
标准为按市场评估价对被征收房屋进行评估补偿。
奖励:在规定期限内签订协议的,按房屋所有权证记载的主(正)房建筑面积每平方米奖励现金700元,逾期的不予奖励。
二、安置方法
采取产权置换方式的,安置方法分四种,被征收人自愿选择其中一种。
(一)期房安置
按规划在规定区域内建设回迁安置楼房(交房标准及相关说明附后)。
楼房的选择,如被征收人所选楼房面积超出应置换楼房建筑面积时,超出不足5平方米(含)按2600元/平方米交款;超出5平方米以上、15平方米(含)以内按3800元/平方米交款;超出应置换楼房建筑面积15平方米以上按市场价交款 。如被征收人所选楼房面积少于应置换楼房建筑面积,且少选面积小于回迁楼房最小设计户型面积时,少选面积按3800元/平方米退款,回迁交房时结清。同时结算楼层差价。
(二)现房安置
房源位置、户型、楼层和交房结算时涉及的相关费用提前公布。
1、楼房的选择,被征收人所选楼房建筑面积超出应置换楼房建筑面积时,超出不足5平方米(含)按2600元/平方米交款;超出5平方米以上按3800元/平方米交款。如被征收人所选楼房建筑面积少于应置换楼房建筑面积时,结算方法同期房安置。同时结算楼层差价。
2、现金补贴,按被征收人所选楼房面积每平方米补贴200元,交房时结清。
(三)现房、期房相结合安置
被征收人先选择现房后,再根据剩余应置换楼房建筑面积选择期房,方法同上。
(四)现房(或期房)与自行安置
1、被征收人每户至少选择一套现房或期房后,剩余应置换楼房建筑面积,可按3500元/平方米退款,签订安置补偿协议时结清。期房面积以最终实测面积为准,实测面积与原选择楼房户型面积差,按3500元/平方米多退少补,交房时结清。
2、被征收人凭《安置补偿协议书》和丰南镇城建办公室、区房征办证明,一年内在丰南城区范围内购买楼房(一手房)时,退款面积部分政府将免收契税。
新楼房地下室单独销售。
三、过渡方式
(一)采取产权置换的被征收人实行自行过渡方式,期限18个月。
1、临时安置补助费。平房和二层独体楼临时安置补助费,按主(正)房建筑面积每月35元/平方米给付。
如在18个月内回迁安置期房没有交付,被征收人没能按期回迁安置,过渡期将顺延至回迁分房之日止。征收人将对涉及期房安置的被征收人补发临时安置补助费,不涉及期房安置的不再补发。延期临时安置补助费的计算方法为,将被征收人原住宅18个月应得临时安置补助费总额,按应置换楼房总建筑面积折合成每平方米每天应得款数,乘以实际选择期房安置的应置换楼房建筑面积和延期天数。延期临时安置补助费回迁分房时结清。
2、搬迁补助费。搬迁补助按实际拆除房屋建筑面积12元/平方米给付两次(12元×2=24元),一次性补偿。
(二)采取货币补偿的,参照上述标准给予六个月的临时安置补助费和按实际拆除房屋建筑面积12元/平方米的搬迁补助。
四、其它补偿
(一)与主房及厢、倒房一体的地下室按1000元/平方米给予货币补偿。
(二)利用住宅正在从事生产经营或沿街破门开店,有工商、税务证照的,按规定给予停产停业损失补偿,即按照工商、税务或社保部门登记,结合实际从业人数给予每人每月1480元,计6个月的补偿。如有变压器或三相动力电源的按容量(电力部门出具证明)500元/千伏安给予补偿。
(三)土地使用证中标明土地使用性质是住宅用地,而房屋所有权证上临街部分用途标为门市的,按住宅征收补偿安置方案给予补偿。考虑其商业因素,按房屋所有权证上标注为门市的建筑面积每平方米给予200元商业补贴。
五、征收补偿安置协议的签订及资金发放
被征收人凭《土地使用证》和《房屋所有权证》(没有两证的应出具原始批建手续)及身份证明,签订征收补偿安置协议,领取安置补偿费用。
(一)采取产权置换方式进行安置的,征收人与被征收人签订征收补偿协议书,明确被征收人应置换楼房建筑面积、选择户型、套数、过渡方式、相关费用等。被征收人签订征收协议书并将房屋拆除后,补偿费用结清,同时被征收人将产权证及相关证件交给征收人。
(二)采取货币补偿方式的,补偿资金分两期支付,即协议签订生效后给付50%,同时被征收人将产权证及相关证件交给征收人。其余资金在房屋拆除后付清。
附:期房安置楼房交房标准及相关说明
(一)楼房标准
1、层高不低于2.9米。
2、为各户安装分户水表、电表、热力表、燃气计量表。
3、分户门安装入户门,楼道内安装可控照明灯,单元门安装电子对讲门。
4、与外部环境相连的窗户全部使用双层玻璃塑钢窗。
5、起居室预留有线电视闭路接口,电话宽带接口,厅室安装电源插座、设空调预留孔。
(二)安置楼房将不再进行内装修,按居民所选楼房的实测面积给予150元/平方米的装修补贴,回迁交房结算时结清。
第二部分 商业用房征收补偿
一、商业用房的认定
指两证齐全且用途标注均为商业的沿街房屋建筑,即土地使用证上土地性质为国有出让,用途为商业(或商住、商居),房屋所有权证用途为商业(门市)的。
二、补偿方式
货币补偿。
三、补偿办法
(一)对房屋所有权证上记载的商业用房,按建筑面积每平方米7500元给予补偿。
(二)土地使用证记载范围内,商业用房占地以外商业用地,由国土部门评估作价给予补偿。
(三)房屋所有权证上记载的非商业建筑、商业用房主体建筑后接部分和土地使用证记载范围内的无本建筑,按重置成本法评估给予补偿。
(四)其他补偿:
1、停产停业损失费,按房屋所有权证上记载的商业用房建筑面积每月每平方米60元,给予6个月的补偿。
2、临时安置补助费,按房屋所有权证上记载的商业用房建筑面积每月每平方米35元,给予6个月的补偿。
3、搬迁补助费,按实际拆除房屋建筑面积每平方米12元给付一次性补偿。
4、与主体建筑一体的地下室按1000元/平方米给予货币补偿。
5、有变压器或三相动力电源的按容量(电力部门出具的证明)500元/千伏安给予补偿。
(五)奖励,在规定期限内签订征收补偿协议并将房屋拆除的,按房屋所有权证上记载的商业用房建筑面积每平方米700元,给予现金奖励,逾期的不予奖励。
四、优惠政策
在回迁小区建成后,如被征收人要求购买商业用房,可按7200元/平方米优先购买(二层)商业用房,契税由个人按规定缴纳。所购买商业用房面积超出原商业用房面积时,超出面积按市场价交款。
五、补偿协议的签订及资金的发放
(一)被征收人凭土地使用证和房屋所有权证及身份证明签订征收补偿协议书,并将产权证交给征收人。
(二)补偿资金分两期支付,即协议签订生效后给付50%,其余资金在房屋拆除后付清。
第三部分 企业种植、养殖户征收补偿
一、补偿办法
(一)房屋建筑设施及土地补偿
1、土地使用性质为国有,地上房屋建筑及设施按重置成本法评估给予补偿。土地经评估补偿给土地使用权人。
2、土地使用性质为集体,地上房屋建筑及设施按重置成本法评估给予补偿。土地补偿给村集体。
3、其他补偿
(1)搬迁费,按实际拆除房屋建筑面积每平方米12元给予一次性补偿。
(2)重型设备搬倒费,由区价格认证中心评估,按设备评估总额的6%给予补偿;特种设备搬倒费和大宗堆放物搬倒费结合市场价给予补偿。
(3)停产停业损失费,按照工商、税务或社保部门登记,结合实际从业人数给予每人每月1480元,计6个月的补偿。
(4)畜禽搬倒费,按市场价格的10%给予补偿,市场价格由区价格认证中心认定。
(5)垫土方补偿,由区价格认证中心按照实际数量评估作价给予补偿。
(6)变压器或三相动力电源按容量(电力部门出具证明)500元/千伏安给予补偿。地上悬浮电缆由区价格认证中心评估,按评估总额的6%给予搬倒费。地埋电缆由区价格认证中心评估给予补偿。
4、奖励
在规定期限内签订补偿协议并拆除的,按评估额的2%给予奖励,奖励金额不足5000元的按5000元计算,逾期的不予奖励。
(二)青苗及地上附着物的补偿
参照《唐山市土地管理办法》(市政府令[2001]18号)和《唐山市征收土地地上附着物补偿标准暂行规定》(市政府令[2013]1号),结合我区现行的青苗、地上附着物的补偿政策进行补偿。文件中没有规定的由区价格认证中心评估作价,区价格认证中心不能认证的由具有相关资质的专业评估机构评估作价给予补偿。
二、补偿协议的签订及资金的发放
(一)被征收人凭土地使用证或土地租赁协议及身份证明签订征收补偿协议书。
(二)补偿资金分两期支付,即协议签订生效后给付50%,其余资金在场地清腾后付清。
注:本方案由唐山市丰南区人民政府房屋征收办公室负责解释。