说说房地产行业你不知道的一些事吧，买房的可以看看

总的流程大家可以把镇楼图放大看一下，房地产开放多达近百个小步骤，和政府的十几个部门打交道，一般人估计看完了也是云里雾里，我大概最最简单的说一下，主要是分两步走。
第一步：一级土地开发。
这个甚至很多房地产从业人员，包括售楼啊，建筑啊，都不太懂。
所谓的一级土地开发，就是政府的土地储备部门， 把普通的土地变成可以进行项目开发的建筑用地的过程。
比如说富平吧，不是说你开发商来了，一看，哎呦，石川河旁边这块地不错呦，我要开发别墅，我要把这地买了。
不行的！！这地啊，政府要规划土地用途，这地能盖什么，能盖多大，多高，市政怎么配套，排水排污用水用电，环境影响，林林总总多了去了，都是政府要考虑的。
然后呢，有些地是集体用地，有些地上面还有住户，地怎么征，人怎么安置，建筑怎么拆迁，得花多少钱，会造成什么样的影响，政府也要考虑。
耕地，林地的占补平衡，国有土地的搬迁腾退，这些都是大事，弄不好就是社会事件，影响当地形象啊。
把以上问题都解决了，拆迁款都给了，保证不会有幺蛾子了，就可以招牌挂了。这块地值多少钱？该怎么卖？这些不是说领导什么的脑子一拍，哎呦这地这么好，不得卖个几亿啊。不行的，定价都得由专业的审计机构审计的，原则呢，就是 审定成本+一级土地开发法定利润，不能说现在财政紧张，我这土地想卖贵点就贵点的，国家在这方面有规定的，地方政府能挣多少，该挣多少，都安排的明明白白。。。。至于操作过程中有没有猫腻，这个嘛就不是我知道的了。。。。
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就光一级土地开发，没有个两三年都搞不定的，一级土地开发完了，才是开发商掏钱拍卖得地，然后才开始开发项目。。。。。
你可能要问了，这和我买房子有什么关系呢？？？关系大了去了。。。我先从一级土地开发里说一些有可能有猫腻的东西。

第一个是容积率，容积率是开放商在买地的时候，已经规划好的，也就是说，你买的这块地，容积率绿化率什么的，政府早给你安排的明明白白了，你照着这个来建就好了。比如某些景观旁，河啊，景点啊，重要的某些设施啊，为了城市的整体规划，这块地上，建筑能盖多高，绿化该有多少，政府都是有过规划的。
开发商在开发的时候，就得按照这个地的要求来，然后接受“修建性详细规划审查”，你得把你的计划告诉政府，然后政府看看你的建筑有多高，多大，密度多少，间隔多少，采光怎么样，容积率多少，消防通道在哪里，进出小区道路通过性怎么样，人防工程达不达标。
容积率=总建筑面积/净用地面积
简单明了，有什么猫腻呢？可是你发现没有，有时候你去实地看房，总觉得容积率和你的主观感觉不一样，有的容积率明明很低，可是感觉很拥挤，怎么回事呢？
问题出在这个“净用地面积”上了，这个“净用地面积”没有法律规定，也没有规章可寻，从哪里算，怎么算，都是有猫腻的。这个“净用地面积”周围有路，路的面积算不算？周围还有个停车场，停车场的面积算不算？
净用地面积一旦给算大了，容积率自然就算小了，但是房子还是那个房子，小区还是那个小区。
所以我的建议是，买期房，你得去实地看看，如果有现房和期房同时选择，别犹豫，买现房。
当数据和感觉不一样的时候，尽量相信自己的感觉，某些开发商的期房，数据上是漂亮的，但是你看到实物会失望的。

第二个是建筑密度。
建筑密度也是在刚说的那个“修建性详细规划审查”里面的。
建筑密度=建筑基地面积/小区总面积。
这个有什么猫腻呢？哈哈，当然有了。
现在某些小区有个概念叫做“空中花园”，或者“空中草原”。很多人一听，哎呀这个好，开发商良心啊，哈哈哈哈哈哈，你要这么想就天真了。
其实这些什么“空中花园”是为了规避建筑密度规定的，比如有些地块规定建筑密度不能超过35%，地块一共2万平方米，那么建筑基地面积就不能超过7000平方米。
但是啊，机智的开发商想了个办法，你的建筑密度是为了保证绿化率对不对，那我搞个大型的架空平台，平台下我搞个停车场，平台上面我搞个“空中花园”。
-+这个“空中花园”我搞个大型的，3000平方米，但是我这是为了绿化啊，你不能算在“建筑基地面积”里，这样的话，我的实际建筑基地一共就是7000+3000=10000平方米。
这种做法，你说他违法吧，也不违法，但是你说他厚道吧，确实不那么地道。

第三个是消防通道了。
买房的时候很多人不知道，其实政府对高层建筑的消防通道是有严格要求的，高层建筑周围必须360度都预留消防通道，因为高层建筑物的火灾会引起巨大的伤害，烧起来就像火柴一样，噼里啪啦的，也是住高层的隐患之一，不是危言耸听，如果高层建筑周围没有消防通道，一旦发生大火灾，将会是毁灭性的。
但是开发商也苦啊，你又要我留消防通道，又要我绿化，我还盖不盖房了
于是呢，机智的开发商又想出了一个主意，指路为道。
开发商把高层四周的规划图上标记出消防通道，然后修条路，路上面我在给绿化一下，绿化率有了，消防通道也有了，你能说我这长草的消防通道不能过消防车么，你能说我这不算绿化率么
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这就是我为什么推荐如果有选择，还是买现房吧，你永远不知道你买的期房消防通道是不是草地，消防通道这东西，也许几十年都用不上一回，但是一旦用上了，能让你再多活几十年

第四个是管线综合。
什么是“管线综合”，就是这个小区的给水，排水，排污，强电，弱电这些管道的布局。
一般来说，合理的布局应该是这些通通走地下，全部预留好，不但要预留铺设线路，还要预留好维护线路。
这些东西，你买房的时候根本不会注意到，可是一旦发生问题，就会很烦人了。
排水有问题，一下雨，小区就变成了沼泽泥塘，要是连续下几天暴雨，一楼都有可能被雨水倒灌。这些问题你买房的时候肯定不会想到，卖房的他自己也不知道。
强电有问题，跳闸跳的你无语，一开空调就跳闸，找半天还找不到原因。
弱点有问题，整天断网。
开发商不是不想把这些问题解决好，他也想啊，可是他做不到啊，这些线路设计是很有讲究的，别说一些小的开发商，就是万科碧桂园恒大，这些线路问题也比比皆是。
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所以买房的时候该怎么办呢，如果是现房，你等下雨的时候去看看，可以看下排雨情况，期房的话，你可以看下施工现场，盯着雨水盖子看，雨水盖子整整齐齐的，那就基本没问题，如果下水道盖子东一个西一个，乱七八糟的，那么你就可以质疑这个开发商的专业水准了。

第五个是停车位。
其实我说句实话，很多开发商，卖停车位是不赚钱，甚至赔钱的。
这个估计很多人要开骂了，屁大点地方，十个平方不到，还在地下，卖的和房价差不多，还赔钱？？？？
你要这样算就不对了，你的车去停车位要不要有路，路你用了没有？你停车要不要有空间，你总不能漂移入位吧，这些面积确实不是你买的，但是你用了，这些都是开发商的成本。
所以停车位的面积=总的停车场面积/停车位数量，一般来说都在35平方左右。。。。。
这样算下来，和房价比的话，确实很便宜了，而且停车位如果在地下的话，建筑成本是要高于住房的，防水防渗地基，这些成本比你那房子要高，建筑质量也要比你的住房好的。
如果你想占开发商的便宜，不妨多买几个停车位。。。如果开发商卖给你的话
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这里有什么猫腻呢？其实政府对停车位是有要求的，前面我说了，开发商建停车位是不赚钱的，所以停车位是越少越好，这就造成了各种不科学的停车位。
政府要我100平米配一个车位，1万平方米我就得配100个车位，怎么办？拐角我弄个车位，柱子旁我弄个车位，犄角旮旯都弄上停车位，停不停的进去我不管，我数量够了就行。
这些全部弄完，只有80个，还差20个，这得怎么办啊，于是开发商指着旁边的空地说，我这里要弄成那种自动机械的停车位，高科技那种，盖好了就弄。
等项目弄完，开发商买上一个自动停车位，不但实现了承诺，还可以写进文案里，宣传一下我这是高科技停车位，其实用过的都知道那是个什么货色，停一次车半小时算快的。

今天先写到这里吧，主要是房地产开发太繁琐了，想到哪里写到哪里。思路不是那么清晰。。。。有人问我是哪个开发商的。。。我还真不是，不过我了解的一些东西房地产从业的还真不一定都知道

炒房客和股民一样，股票无论涨跌，总有人在骂骂咧咧，为啥？因为他赔钱了。他为什么愤怒？人的愤怒一般来自于认识到自己的无能，所以股民骂骂咧咧其实只是色厉内荏，他内心清楚他对于资本市场无能为力，只能发出丧家之犬的哀嚎。
炒房客也一样，无论房价涨跌都会骂骂咧咧，他也愤怒，愤怒于无法把握房价的走势，这种心态，要不得
大家别对号入座，我说的是某个人
房住不炒，这才是社会主义基调，炒房被套住了，整天发牢骚的，活该你被套，祝你被套一辈子

井蛙不可以语于海者，拘于虚也；夏虫不可以语于冰者，笃于时也；曲士不可以语于道者，束于教也。

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