一、烂尾楼退房背景与现状
烂尾楼的出现原因复杂多样。一方面，部分开发商在无足够建设资金的情况下，仅靠极少部分启动资金就盲目开盘建设并预售，企图凭借预售期房回收的款项滚动完成建设项目，却错误判断市场需求，未能如期收回投资，导致项目建设停滞。另一方面，开发商对市场供求发生判断失误，所开发的项目操作资金过于庞大，建筑面积也过大，市场却无人喝彩，导致房屋大面积空置，建设资金长期积压无法承受而被拖垮。
目前，烂尾楼现象较为普遍。据克尔瑞咨询的统计，截至到 2021 年底，在全国 24 座主要城市中，尚未交付的问题项目总建面约 2468 万平方米，占 2021 年商品住宅成交总面积比重达到 10%。
购房者面临着极大的困境与无奈。他们已经完成了所有购房手续，却无法拿到房子，不仅损失了巨额购房款，还可能背负着沉重的房贷压力。
二、退房政策解读
（一）最高法支持
最高人民法院对烂尾楼业主退房给予了政策支持。2023 年 4 月，最高人民法院在《关于商品房消费者权利保护问题的批复》中明确，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
（二）地方政府举措
各地政府在烂尾楼问题上积极介入，采取了多种具体措施。
三、退房流程详解
（一）通知开发商
购房人可以通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。
（二）解除合同手续
开发商在接到购房人的退房要求后，有责任在 15 日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续。
（三）退还购房款
开发商应将全部购房款返还给购房人。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。
（四）停止还款手续
购房人需办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
四、退房补偿规定
（一）违约金赔偿
如果双方在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。一般来说，违约金的数额是根据合同约定来确定的。
（二）费用补偿范围
赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等。
（三）不同付款方式退款差异
对于一次性付款的购房者，可以直接要求开发商退还所付款项及相应利息。这种方式相对简单直接，购房者能够较快地获得退款。
五、退房注意事项
（一）避免轻易退房
买到烂尾楼后，轻易退房并非明智之举。一旦购房者选择退房，原本的买卖关系就可能转变为债权债务关系。
（二）不要断供
购房人断供会带来严重后果。首先，从法律关系上讲，购房人与银行的债务关系不会因房子状态而改变。
（三）联合维权
业主联合申请财产保全至关重要。烂尾楼问题通常涉及众多业主，大家联合起来力量更大。联合其他业主，越多越好，到法院申请财产保全，能够增加维权的成功率。首先，集体行动可以引起政府和相关部门的高度重视，促使他们更积极地介入解决问题。其次，聘请专业、靠谱的律师共同起诉开发商，能够在维权过程中争取到更多的权益。虽然律师费可能较高，但业主们一起均摊，费用也不会过于沉重。例如，一些烂尾楼项目的业主通过联合维权，成功促使开发商重新启动项目，或者在破产清算中获得了相对优先的赔偿权。
六、烂尾楼后续处理
（一）烂尾楼一般的最后处理方式
拍卖：如果开发商陷入财务纠纷，资不抵债，房子已经有烂尾趋势，那么开发商财务会被拍卖。
请求政府支援：当地政府会根据不同情况采用不同方法进行干涉处理。如果是开发商缺资金，政府会期限该企业筹集基金或者引入合伙人。
赔偿：遇到烂尾楼的情况，业主们要齐心一致，联合去法院起诉开发商，这样才能获得赔偿。
（二）购房者的应对策略
关注项目动态：购房者应持续关注烂尾楼项目的进展情况，包括政府的介入措施、开发商的动向等。
积极参与维权行动：购房者要积极参与业主组织的维权活动，如联合交涉维权、申请财产保全等。
考虑其他解决方案：如果烂尾楼项目有复活的可能，可以考虑与开发商协商，给予一定的时间让其筹集资金完成项目建设。