一、公寓为何成为网红产品？##
五六年前的一套精装修公寓，当时与旁边的商品房价格相差不大，Loft产品，相当于买一层房子再送一层房子，当时想还觉得划算，于是大量的购房者选择买入公寓类房子。
但是近些年来周边房子的价格节节攀升，价格只高不低甚至翻了一倍多，而公寓价格仍纹丝不动，反而出售都难等于买房子的钱缩水了一半。
那么为什么会出现这种情况呢？
公寓的用地性质是商业用地。商住房与住宅不同！
①不能落户，孩子入学不能享受学区待遇；
②商住房一般都是商水商电，物业费也高于普通住宅，生活成本较高；
③没有天然气，只能开电磁炉，居家生活不方便；
④没有大面积绿化，公摊大，活动空间很小。正由于有这些不足，因此房产价格较低，一般是没有购房资格的年轻人或投资者的选择。
公寓税费高，买家少，变现差为什么一度能成为网红产品呢？
从经济效益角度看，溢价高销售快，商业地块设计建造成居住产品出售最符合开发商的利益。由于商住房产品功能灵活，总价低，而且不限购，因此很受投资者们的追捧，可以说，商住房过热是开发商和投资者利益驱动的结果。
三、如何优选商品房和公寓？
如何选择商品房和公寓，可以从以下几个方面入手:
(1)看位置。如果资金充裕，首选中央商务区的高端办公集群和高端住宅区。周边写字楼、人群密集，后期容易卖出，也能带来较高的租金收入和溢价空间。
如果资金不够，只能选择小户型商品房。如果在城市郊区，也要选择成熟的配套区域，尤其是地铁附近，这样才能保证入住率和租金水平。
(2)选择品牌开发商和信誉好的物业公司。不同的开发商，在规划、设计、销售上有很大的差异。如果前期的价格透支，后续的回报会大打折扣。
商品房多为小户型，一般两梯十多户。工作人员不仅多而且乱，他们的安全和隐私也不能得到很好的保障。所以物业管理尤为重要，物业服务也决定了公寓的品质。
(3)计算好租金收益率。一般商品房租金回报率要达到4% ~ 5%，长期来看20年左右就能回本，但承诺包租的一定要谨慎！
无论购买是自用还是投资，都要从投资的角度进行选择，比较房产资金的保值、升值和租金带来的回报收益。
(4)看目前的物价水平。如果价格超过前期，可以买。如今，一些地段较好的商品房价格已经明显回调。从成本和收益率来看，性价比大幅提升，租金收入稳定。由于后续小户型房源有限，中长期趋势向好，持有和投资价值增加。
但很多城市在住宅产品限购的时候，商品房一直作为投资品，房价上涨，至今没有明显回调，购买这类商品房还是要谨慎。
总之，买商品房还是公寓，要看具体情况，经济账要算。
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