公众号（德邻房产律师：delin368）
（本退楼指南不仅适用于我们所在的城市，同样也适用于其他所有城市。)
很多业主买楼经验不足，买楼时选筹不慎下单后反悔；又或楼盘烂尾；又或者收楼时发现与样板房天差地别，一个天堂一个地狱难以接受；又或者经济情况发生变故无力继续履约，又或提交按揭申请时，对自己的征信及银行放款额度评估不足，按揭被拒或额度低于预期；又或楼价震荡，楼价大跌……
无论是以上的哪种情况，业主主动或被动地都面临着退楼的决策。在市场下行或横盘的情况下，退楼情况更不鲜见。今天特别分享如何退楼。
想要解决一个问题，首先你要搞清楚这个问题法律上是怎么规定的，而非想当然的认为这个问题应该怎样？你认为这样，这只是你的主观想法，但地球不是围着你转的，你认为的道理，在法律上可能不成立的。只有搞清楚法律怎么规定，才能制定策略，有效地采取行动。
首先我们看看对于退楼法律是怎么规定的？
退楼不是法律律的术语，法律上的退楼是指解除合同，更准确地说解除房屋买卖合同。房屋买卖合同只是所有合同种，所以解除买卖合同与解除其他合同有相同之处，但是房屋是特殊商品，所以解除房屋买卖合同与解除其他合同又有不同之处。
先讲讲解除合同的所有共同之处，所有的合同解除都分两类：第一类是法定解除；第二类约定解除。
什么叫法定解除呢？是指法律规定合同满足一定条件即可解除合同。
法定解除又分为双方协商解除和一方当事人提出解除合同请求，而他的请求诉至裁决时又被支持的。
前一种协商解除不在我们讨论的范围，后一种才是我们要讨论的重点。
你情我愿的协商解除很少见。因为相爱难相处更难，签约难解约更是难上加难。即使要实现双方心平气和协商解除合同的目的，也是要让双方先搞清楚弄明白一方提出解除在什么情况下能被法院裁决支持。
那么一方提出解除合同，在什么样的情况下才会被支持呢？主要分为两种情况：
第一，不可抗力致使合同目的无法实现的，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。就房屋买卖合同而言，不可抗力致使合同目的无法实现，一般要达到地震或其他自然灾害房屋灭失这个级别，应该说情况极其罕见。所以先打消用这个理由解除合同的念头。
第二，履行期限届满前，一方以自己的行为表示不履行合同的，或迟延履行合同经过催告后合理期限仍未履行，其他违约行为致使合同目的不能实现的。
具体怎么说？就一手楼而言，如果发生楼盘烂尾，迟迟没有交楼，要解除合同就可以适用以上法律规定。但需要注意，提出解除合同一定要及时。比如说发现开发商有烂尾的迹象，到了交楼时间就要提出解除合同的请求。提出解除合同的方式既可以书面通知开发商，也可以去法院起诉或申请仲裁。
前者书面通知的方式是否有效，最后还有待裁决定夺。而后者究竟是起诉还是仲裁，要看合同怎样约定，两者作出裁决有同样的法律效力。至于究竟是诉讼还是仲裁，开发商在制定合同时都已经定好，对业主而言是没有选择权的。
讲完法定解除，那什么是约定解除呢？下面讲讲约定解除。
约定解除就是一方根据而合同约定提出解除合同，以合同为依据解除合同。
看完以上讲的法定解除，是不是感觉含含糊糊，不知如何下手呢？先别急，好戏在后头。
法定解除和约定解除并不是断裂不相关的。两者之间是紧密联系的有机整体。法定解除是约定解除的基础，约定解除是法定解除的细化。此话怎么讲？
很多业主拿着几十页的合同翻看，觉得云里雾里抓不到重点。其实所有开发商的合同都是以房管部门制定的格式合同为蓝本，开发商根据自己的情况进行修订。
这里告诉一个小技巧，看合同不用开太多，看划线部分及加黑加粗部分以及附在主合同后面的补充协议。这部分是开发商根据房管部分格式合同进行的修订也是合同的重点。
以广州市一手楼合同为例，业主有权解除合同的条款大概以下几条：
1. 逾期交楼达到一定期限，业主有权解除合同。
以广州市的一手楼《商品房买卖合同》格式条款为例，一般会在合同第十四条约定逾期交楼业主有权解除合同。
需要注意逾期多久才能解除合同，除了第十四条外，开发商会在补充协议中，对期限做一定的延长，所以要认真看看补充协议对第十四条怎么修订的。
这里需要注意一点，大多数开发商为了避免承担违约责任，会在房屋没有满足交楼条件的情况下，通知业主收楼，很多业主会稀里糊涂收楼了，这样不但丧失要求开发商赔偿逾期交楼损失的机会，同时也丧失了解除合同的权利。通常在收楼后，提出解除合同的是比较难被支持的。
具体什么是交楼条件，具体看合同第十二条，需要注意第十二条的交楼条件是法律规定的最低交楼标准，即使开发商补充协议做了变更和修订，一般情况法院不会认可开发商在补充协议中的变更和修订的。
2. 逾期办理房产证，业主有权解除合同。
以广州市的一手楼《商品房买卖合同》格式条款为例，一般会在第二十一条或二十二条约定，逾期办理房产证超过一定的期限，业主有权提出解除合同。
这里同样也要注意开发商会在补充协议中该条款做修订，补充协议具有优先效力。
3. 开发商变更规划，业主有权解除而合同。
以广州市的一手楼《商品房买卖合同》格式条款为例，一般会在合同第十九条或二十条约定，开发商未经业主同意擅自变更规划的，业主有权解除合同。
尤其远郊盘开发商违反规划设计的“偷面积”，实现房屋所谓的“适用性”，以变更房屋更“好销”。这里通常就会出现变更规划的情况。
以上是以广州市房管部门的一手楼购房合同范本为蓝本进行讲解，其他城市的一手楼购房合同范本内容与广州大致相当，只是条款编号会稍微有点不同。即便同为广州市购房合同，编号也会稍许有些不同，但合同的逻辑结构大致都是相同的。
以上一手楼主要针对已经签订购房合同，或者说已经付清所有房款的解除合同操作指南。
（本退楼指南不仅适用于我们所在的城市，同样也适用于其他所有城市。)
很多业主买楼经验不足，买楼时选筹不慎下单后反悔；又或楼盘烂尾；又或者收楼时发现与样板房天差地别，一个天堂一个地狱难以接受；又或者经济情况发生变故无力继续履约，又或提交按揭申请时，对自己的征信及银行放款额度评估不足，按揭被拒或额度低于预期；又或楼价震荡，楼价大跌……
无论是以上的哪种情况，业主主动或被动地都面临着退楼的决策。在市场下行或横盘的情况下，退楼情况更不鲜见。今天特别分享如何退楼。
想要解决一个问题，首先你要搞清楚这个问题法律上是怎么规定的，而非想当然的认为这个问题应该怎样？你认为这样，这只是你的主观想法，但地球不是围着你转的，你认为的道理，在法律上可能不成立的。只有搞清楚法律怎么规定，才能制定策略，有效地采取行动。
首先我们看看对于退楼法律是怎么规定的？
退楼不是法律律的术语，法律上的退楼是指解除合同，更准确地说解除房屋买卖合同。房屋买卖合同只是所有合同种，所以解除买卖合同与解除其他合同有相同之处，但是房屋是特殊商品，所以解除房屋买卖合同与解除其他合同又有不同之处。
先讲讲解除合同的所有共同之处，所有的合同解除都分两类：第一类是法定解除；第二类约定解除。
什么叫法定解除呢？是指法律规定合同满足一定条件即可解除合同。
法定解除又分为双方协商解除和一方当事人提出解除合同请求，而他的请求诉至裁决时又被支持的。
前一种协商解除不在我们讨论的范围，后一种才是我们要讨论的重点。
你情我愿的协商解除很少见。因为相爱难相处更难，签约难解约更是难上加难。即使要实现双方心平气和协商解除合同的目的，也是要让双方先搞清楚弄明白一方提出解除在什么情况下能被法院裁决支持。
那么一方提出解除合同，在什么样的情况下才会被支持呢？主要分为两种情况：
第一，不可抗力致使合同目的无法实现的，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。就房屋买卖合同而言，不可抗力致使合同目的无法实现，一般要达到地震或其他自然灾害房屋灭失这个级别，应该说情况极其罕见。所以先打消用这个理由解除合同的念头。
第二，履行期限届满前，一方以自己的行为表示不履行合同的，或迟延履行合同经过催告后合理期限仍未履行，其他违约行为致使合同目的不能实现的。
具体怎么说？就一手楼而言，如果发生楼盘烂尾，迟迟没有交楼，要解除合同就可以适用以上法律规定。但需要注意，提出解除合同一定要及时。比如说发现开发商有烂尾的迹象，到了交楼时间就要提出解除合同的请求。提出解除合同的方式既可以书面通知开发商，也可以去法院起诉或申请仲裁。
前者书面通知的方式是否有效，最后还有待裁决定夺。而后者究竟是起诉还是仲裁，要看合同怎样约定，两者作出裁决有同样的法律效力。至于究竟是诉讼还是仲裁，开发商在制定合同时都已经定好，对业主而言是没有选择权的。
讲完法定解除，那什么是约定解除呢？下面讲讲约定解除。
约定解除就是一方根据而合同约定提出解除合同，以合同为依据解除合同。
看完以上讲的法定解除，是不是感觉含含糊糊，不知如何下手呢？先别急，好戏在后头。
法定解除和约定解除并不是断裂不相关的。两者之间是紧密联系的有机整体。法定解除是约定解除的基础，约定解除是法定解除的细化。此话怎么讲？
很多业主拿着几十页的合同翻看，觉得云里雾里抓不到重点。其实所有开发商的合同都是以房管部门制定的格式合同为蓝本，开发商根据自己的情况进行修订。
这里告诉一个小技巧，看合同不用开太多，看划线部分及加黑加粗部分以及附在主合同后面的补充协议。这部分是开发商根据房管部分格式合同进行的修订也是合同的重点。
以广州市一手楼合同为例，业主有权解除合同的条款大概以下几条：
1. 逾期交楼达到一定期限，业主有权解除合同。
以广州市的一手楼《商品房买卖合同》格式条款为例，一般会在合同第十四条约定逾期交楼业主有权解除合同。
需要注意逾期多久才能解除合同，除了第十四条外，开发商会在补充协议中，对期限做一定的延长，所以要认真看看补充协议对第十四条怎么修订的。
这里需要注意一点，大多数开发商为了避免承担违约责任，会在房屋没有满足交楼条件的情况下，通知业主收楼，很多业主会稀里糊涂收楼了，这样不但丧失要求开发商赔偿逾期交楼损失的机会，同时也丧失了解除合同的权利。通常在收楼后，提出解除合同的是比较难被支持的。
具体什么是交楼条件，具体看合同第十二条，需要注意第十二条的交楼条件是法律规定的最低交楼标准，即使开发商补充协议做了变更和修订，一般情况法院不会认可开发商在补充协议中的变更和修订的。
2. 逾期办理房产证，业主有权解除合同。
以广州市的一手楼《商品房买卖合同》格式条款为例，一般会在第二十一条或二十二条约定，逾期办理房产证超过一定的期限，业主有权提出解除合同。
这里同样也要注意开发商会在补充协议中该条款做修订，补充协议具有优先效力。
3. 开发商变更规划，业主有权解除而合同。
以广州市的一手楼《商品房买卖合同》格式条款为例，一般会在合同第十九条或二十条约定，开发商未经业主同意擅自变更规划的，业主有权解除合同。
尤其远郊盘开发商违反规划设计的“偷面积”，实现房屋所谓的“适用性”，以变更房屋更“好销”。这里通常就会出现变更规划的情况。
以上是以广州市房管部门的一手楼购房合同范本为蓝本进行讲解，其他城市的一手楼购房合同范本内容与广州大致相当，只是条款编号会稍微有点不同。即便同为广州市购房合同，编号也会稍许有些不同，但合同的逻辑结构大致都是相同的。
以上一手楼主要针对已经签订购房合同，或者说已经付清所有房款的解除合同操作指南。
