业委会暗存“潜规则”谁来管？
苏州河边有一个超级大楼盘，已经卖到了5期，业委会却迟迟无法成立。据了解，其中一个原因是，将多达1.2亿元的维修基金交给一小部分人掌管，很多人不放心。
其实，相关规定已经明确：动用维修基金，必须经2/3业主同意。然而，维修基金在使用过程中，还是可能出现一些问题。知情人士透露，不说别的，业委会决定将这笔资金存在哪家银行就“大有讲究”……
关于维修基金使用问题点击查看→不受监督、违规操作的业委会能干什么？
最近几年，许多老百姓惊讶地发现，看似“无关紧要”的业委会并不简单。有的业委会被开发商拉拢，不为业主说话；有的业委会热火朝天地“炒物业”，借机捞取回扣；还有的业委会主任，堂而皇之地每月领取工资。
开发商、物业出现问题，应该由业委会监管；业委会出现问题，谁来监管？有的小区特地成立一个“业委会监管小组”，却师出无名；有的小区定期搞账目公开，但数字背后的“猫腻”，又说不清道不明。
有专家在深入调研后提出，住宅小区业委会的成立方式，有必要改变。在许多住宅小区，业委会的选举一直是“20%业主吵翻天，80%业主没想法”。往往谁的“喉咙”响，谁串门频繁，谁就能加入业委会。而一些人一旦上任，就“原形毕露”，利用手中权力，对物业公司吃拿卡要，对其余业主坑蒙拐骗。事情暴露了，留下一个“烂摊子”，一走了之。
“沉默的80%”并没有意识到，选举业委会，是行使自己的民主权利。由于对业委会职责理解不深，许多人没兴趣加入业委会。在上海一些高档小区，业主中律师、教授、公司高管占80%，业委会中却是别的一些人。
管理部门透露，由业委会引发的矛盾，主要缘于两个因素。一是维修基金违规使用，二是更换物业中存在的“猫腻”。有的小区是业委会主任“一支笔”，财政大权一手抓，很不正常。有的业委会为了私人目的，天天忙着“炒物业”，人为制造小区矛盾。
要遏制这两个“潜规则”，光靠业主民主意识提高，远水解不了近渴。完善业主大会、业主委员会的成立流程，使那些有较高素质、有协调能力、有奉献精神的业主进入业委会，已成了当务之急。而在“更换物业”的环节上，要改变“业委会一家说了算”的状况。管理部门有必要为那些打算换物业的小区，提供“招投标”的平台，使有实力的正规物业企业，获得更多的“亮相”机会。
监管难题：吃拿卡要成了一些业委会的“潜规则”
问题一
催生腐败：物业给业委会成员发工资
当业主委员会决定换掉物业公司时，白下区某小区开始变得混乱起来。
“3个大门无人看管，垃圾无人清扫。退休在家的宁女士等业主目睹此情，实在坐不住了，铁下心要把业主委员会一班人弹劾掉。
之前，他们已耳闻业主委员会从物业公司拿工资、报销一些费用等违规行为。“适当的腐败我们还能容忍，但把小区搞得不安宁，就太过分了。”宁女士说，“我们整整花了8个多月时间，终于对业主委员会进行了成功改选。
改选后，宁女士成了新一届业主委员会主任，这也使得她了解到更多的上一届业主委员会的违规情况。“业委会成员吃、拿、卡、要，物业公司稍有不从，就以解聘相要挟。”宁女士说，“小区上一届业主委员会成员中有律师、官员、高校老师，总体素质比较高，出现这样的结果令我们老同志大跌眼镜。”
由于在法律上，业主委员会可以代表业主解聘物业公司，使得一些业主委员会有着自己单独的利益需求，以解聘物业公司为要挟来获得不正当的利益。“为了生存，物业公司有时候还得首先满足这些业主委员会的要求。”鼓楼区物业管理办公室孙芳强说，“据了解，不只是南京，就是全国各地也是这样，物业公司私下给业主委员会好处，已成为普遍现象。”
江宁某小区物业公司工作人员透露，“这次业主委员会急着要炒我们，主要原因是我们没有满足他们的额外要求。他们开会要到星级酒店，还要我们每年提供他们1万元的活动经费。
原长阳花园小区业主、南京邮电大学政治经济学副教授褚毅平说，“以前，我一直认为业主委员会是一个只讲奉献不讲索取的机构。自己参与进去后，才发现业主委员会权力很大。物业公司的去留、公共部位的收益支配等等，都掌握在业主委员会手里。权力失去监督，必致腐败。”
虽然改选业主委员会的行动已失败，但长阳花园小区陈女士等业主依旧没有气馁，“我们不认为这是失败，只是业主委员会拒不认可业主要求改选的票数。我们一直在向有关行政部门反映，要求督促业主委员会改正。”鼓楼区物业管理办公室工作人员对此也很无奈，“业主委员会是一个民间自治组织，我们对它只是一般的指导与监督。如果业主委员会不接受监督，我们除了上门做工作，也没有更好的办法和手段。”如今，在南京，业主闹“革命”的小区越来越多，但真正“革命”成功的少之又少。“对业主委员会监督上，现行的法规还有许多空白点。”南京市房产局物业管理办公室张汛石说。
问题二
独揽大权：业委会不认可，业主也没辙
长阳花园小区，并不像名字那样充满阳光，从2005年 1月业主委员会成立到现在，部分业主与业主委员会的矛盾阴霾一直笼罩着小区。关于业主委员会成立的合法性问题，始终存在着争议。业主委员会一位委员表示，我们成立是严格按照法律程序来的，而且获得行政部门备案认可。而业主陈女士怀疑道：当时小区入住不到 200户人家，却有600张选票，完全是业主委员会自己搞的，缺少监督。我们很快征集了20%以上的业主签名，要求召开临时业主大会。
陈女士说，在拖了一段时间后，业委会同意于 2006年10月底召开会议。会议按时召开了，但在业主表决的票数统计上产生了分歧。由于业委会干扰会议的小动作很多，349位业主将填好的票直接交给了前来维持秩序的民警。陈女士说，经过长阳社区和派出所民警现场鉴证，共有450位业主参加大会，其中318位业主同意改选业委会。按照规定，业主委员会应接受这一结果，并主动交出业主委员会公章。但业委会却只统计、认可票箱里的101票。业主委员会一位委员说，改选是严格按照规定的程序来的，没有投入票箱里的肯定不能计。陈女士忧心地说，如果连街道社区、派出所现场鉴证的表决结果，业主委员会都敢不承认，以后谁还有能力改选业主委员会？
苏州河边有一个超级大楼盘，已经卖到了5期，业委会却迟迟无法成立。据了解，其中一个原因是，将多达1.2亿元的维修基金交给一小部分人掌管，很多人不放心。
其实，相关规定已经明确：动用维修基金，必须经2/3业主同意。然而，维修基金在使用过程中，还是可能出现一些问题。知情人士透露，不说别的，业委会决定将这笔资金存在哪家银行就“大有讲究”……
关于维修基金使用问题点击查看→不受监督、违规操作的业委会能干什么？
最近几年，许多老百姓惊讶地发现，看似“无关紧要”的业委会并不简单。有的业委会被开发商拉拢，不为业主说话；有的业委会热火朝天地“炒物业”，借机捞取回扣；还有的业委会主任，堂而皇之地每月领取工资。
开发商、物业出现问题，应该由业委会监管；业委会出现问题，谁来监管？有的小区特地成立一个“业委会监管小组”，却师出无名；有的小区定期搞账目公开，但数字背后的“猫腻”，又说不清道不明。
有专家在深入调研后提出，住宅小区业委会的成立方式，有必要改变。在许多住宅小区，业委会的选举一直是“20%业主吵翻天，80%业主没想法”。往往谁的“喉咙”响，谁串门频繁，谁就能加入业委会。而一些人一旦上任，就“原形毕露”，利用手中权力，对物业公司吃拿卡要，对其余业主坑蒙拐骗。事情暴露了，留下一个“烂摊子”，一走了之。
“沉默的80%”并没有意识到，选举业委会，是行使自己的民主权利。由于对业委会职责理解不深，许多人没兴趣加入业委会。在上海一些高档小区，业主中律师、教授、公司高管占80%，业委会中却是别的一些人。
管理部门透露，由业委会引发的矛盾，主要缘于两个因素。一是维修基金违规使用，二是更换物业中存在的“猫腻”。有的小区是业委会主任“一支笔”，财政大权一手抓，很不正常。有的业委会为了私人目的，天天忙着“炒物业”，人为制造小区矛盾。
要遏制这两个“潜规则”，光靠业主民主意识提高，远水解不了近渴。完善业主大会、业主委员会的成立流程，使那些有较高素质、有协调能力、有奉献精神的业主进入业委会，已成了当务之急。而在“更换物业”的环节上，要改变“业委会一家说了算”的状况。管理部门有必要为那些打算换物业的小区，提供“招投标”的平台，使有实力的正规物业企业，获得更多的“亮相”机会。
监管难题：吃拿卡要成了一些业委会的“潜规则”
问题一
催生腐败：物业给业委会成员发工资
当业主委员会决定换掉物业公司时，白下区某小区开始变得混乱起来。
“3个大门无人看管，垃圾无人清扫。退休在家的宁女士等业主目睹此情，实在坐不住了，铁下心要把业主委员会一班人弹劾掉。
之前，他们已耳闻业主委员会从物业公司拿工资、报销一些费用等违规行为。“适当的腐败我们还能容忍，但把小区搞得不安宁，就太过分了。”宁女士说，“我们整整花了8个多月时间，终于对业主委员会进行了成功改选。
改选后，宁女士成了新一届业主委员会主任，这也使得她了解到更多的上一届业主委员会的违规情况。“业委会成员吃、拿、卡、要，物业公司稍有不从，就以解聘相要挟。”宁女士说，“小区上一届业主委员会成员中有律师、官员、高校老师，总体素质比较高，出现这样的结果令我们老同志大跌眼镜。”
由于在法律上，业主委员会可以代表业主解聘物业公司，使得一些业主委员会有着自己单独的利益需求，以解聘物业公司为要挟来获得不正当的利益。“为了生存，物业公司有时候还得首先满足这些业主委员会的要求。”鼓楼区物业管理办公室孙芳强说，“据了解，不只是南京，就是全国各地也是这样，物业公司私下给业主委员会好处，已成为普遍现象。”
江宁某小区物业公司工作人员透露，“这次业主委员会急着要炒我们，主要原因是我们没有满足他们的额外要求。他们开会要到星级酒店，还要我们每年提供他们1万元的活动经费。
原长阳花园小区业主、南京邮电大学政治经济学副教授褚毅平说，“以前，我一直认为业主委员会是一个只讲奉献不讲索取的机构。自己参与进去后，才发现业主委员会权力很大。物业公司的去留、公共部位的收益支配等等，都掌握在业主委员会手里。权力失去监督，必致腐败。”
虽然改选业主委员会的行动已失败，但长阳花园小区陈女士等业主依旧没有气馁，“我们不认为这是失败，只是业主委员会拒不认可业主要求改选的票数。我们一直在向有关行政部门反映，要求督促业主委员会改正。”鼓楼区物业管理办公室工作人员对此也很无奈，“业主委员会是一个民间自治组织，我们对它只是一般的指导与监督。如果业主委员会不接受监督，我们除了上门做工作，也没有更好的办法和手段。”如今，在南京，业主闹“革命”的小区越来越多，但真正“革命”成功的少之又少。“对业主委员会监督上，现行的法规还有许多空白点。”南京市房产局物业管理办公室张汛石说。
问题二
独揽大权：业委会不认可，业主也没辙
长阳花园小区，并不像名字那样充满阳光，从2005年 1月业主委员会成立到现在，部分业主与业主委员会的矛盾阴霾一直笼罩着小区。关于业主委员会成立的合法性问题，始终存在着争议。业主委员会一位委员表示，我们成立是严格按照法律程序来的，而且获得行政部门备案认可。而业主陈女士怀疑道：当时小区入住不到 200户人家，却有600张选票，完全是业主委员会自己搞的，缺少监督。我们很快征集了20%以上的业主签名，要求召开临时业主大会。
陈女士说，在拖了一段时间后，业委会同意于 2006年10月底召开会议。会议按时召开了，但在业主表决的票数统计上产生了分歧。由于业委会干扰会议的小动作很多，349位业主将填好的票直接交给了前来维持秩序的民警。陈女士说，经过长阳社区和派出所民警现场鉴证，共有450位业主参加大会，其中318位业主同意改选业委会。按照规定，业主委员会应接受这一结果，并主动交出业主委员会公章。但业委会却只统计、认可票箱里的101票。业主委员会一位委员说，改选是严格按照规定的程序来的，没有投入票箱里的肯定不能计。陈女士忧心地说，如果连街道社区、派出所现场鉴证的表决结果，业主委员会都敢不承认，以后谁还有能力改选业主委员会？
