按照你这张图，如果按照经济适用房只需付款8000一平米比例55就行了很合理对不，按照共有产权房来买8000一平米也是55的比例，但问题是商品房卖30000了经适房定价标准最多9000（建造成本+人工成本）比例30，反过来共有产权房售价1万4比例55，我在为商品房涨价买单，你觉得是一样的？本来就是保障性的住房却要申请人购买商品房，这不是偷梁换柱么？你也别说将来房子会涨价买断价格高什么的，我穷人只要住就行了没那么多想法。
上海经适房定价：住房保障机构应当依据经济适用住房价格管理的有关规定
经济适用住房价格管理
开发成本
1．按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。
2．开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。
3．列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
4．在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。
5．管理费按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的2%计算。
6．贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。
7、行政事业性收费按照国家有关规定计收。
（二）税金
依照国家规定的税目和税率计算。
（三）利润
按照不超过本条（一）项1至4目费用之和的3%计算。
经济适用房的比例是如何确定的
经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品住房市场价格的一定比例，在《经济适用住房预（出）售合同》中约定，并在房地产登记信息中予以载明。
经济适用住房的房地产权利人、同住人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。
麻烦你看完后再看看你在为共有产权房解释什么？

拿6年的图 来讨论6批的事 就好像拿前朝的剑来斩当今的官 素不知我大国这6年的高速发展 到底是谁受益了 谁拖累了呢 然后 为什么一些人受益了 一些人拖累了

当年三林的房价相对是贵，所以相当多的人摇号靠前的也选择了五千多的周浦和航头。

翻翻书就以为有学问了？

这么多年房价涨这么多是地皮贵了还是砖头贵了？地皮不是国家的吗？

前面批次也是按照总价接近当时市场价定的，肯定包括地价，当时也有接近一万的房子。产权只有55%。有人因为凑不够钱，放弃好的地段选择差的地段，或者降低房子面积，三房降两房，降一房的。

前几批买房是按照当时房价考虑五年后的买断价，没想到五年后的买断价如此之高，大部分人还是没钱买断。

五年后买断价如此之高，为什么，
1.因为保障被创新成了投资，政策文件的表述就是这么直白，保障可以用投资来实现吗?
事实上找不出一种保障会让接受保障的老百姓因为接受了保障而付出更大的代价。除了经适房(共有产权房)。
说解决居住困难的老百姓为增购(买断)满足基本居住需求的保障房是炒房的，这是宁可错杀一千决不放过一个心理作祟。而这些底层百姓都是心底最善良的群体之一。
2.问题出在五年内不得分次增购(买断)。五年内房价飞涨，保障家庭增购能力客观存在。财产权是公民的基本权利，分次增购(买断)是中央部委政策的基本原则，一定年限不得增购(买断)减损了公民权利，没有法律授权设定减损公民权利的行政行为涉嫌违法。
3.住房保障政策本身是做好事、实事，但具体落实者却以投资逻辑把善事变成了通过减损公民权利，挤压底层百姓生存发展空间的牟利手段。
4.受保障家庭有没有分次增购(买断)能力在另一篇帖子中做过明确论证。
5.不得分次增购(买断)涉嫌与多部法律的条款相抵触，一个存在瑕疵的民生保障政策终有一日会引起深刻反思。

周边市场价格应该以成交价为准，现在挂牌很多是虚的都能还到10-30%，应该以成交价为准。

经适房土地是划拨的，参见这个地块
http://www.tudinet.com/market-0/view-s-1351052.html

@松江移民 是不是划拨可从市场价倒推到经适房(共有产权房)销售基准价的过程中进行判断(以第一、二批次官方数据为依据)。在理性分析前提下，如果数学不太差，应该看得懂等式所表达的意思。
周边同质同类商品房价格
＝ 经适房国有产权份额占比的价值+经适房个人产权份额占比的价值+周边同质同类商品房价格的一定折扣
(经适房国有产权份额：土地收益置换而成；
经适房个人产权份额：开发商微利条件下的建造成本含动迁成本；
周边同质同类商品房价格的一定折扣[第一、二批次平均值为84%]；由保障政策优惠估算2%、政策性的企业让利大于8%以及房型和质量因素2估算%、销售费用扣除约3%构成。这些数值经严格测算得出。)
等式能够验证，由此得出经适房销售基准价中包含土地出让金。
所以，是划拨还是出让应该让实际说话，而不是文件想当然的定性。定性为划拨将无法解释国有产权份额从何而来，土地收益和产权份额只能二者取其一，既有土地受益又有产权份额逻辑上说不通。

@松江移民 看来你的数学真的没学好，前面是由经适房销售基准价倒推到商品房市场价，现在从商品房市场价推导出经适房销售基准价，看看能不能理解。
另外，1.地价就是政府持有的产权份额。2.动迁成本是计算在开发成本中的。3.保障家庭本质上是按打折后的市场价购买了商品房的部分产权份额。
依水园周边同质同类商品房价格15554元/平
先打八七折，为什么打折见本帖的说明。相当于买家碰巧遇上开发商打折或者尾盘清仓。买到的还是商品房。
15554*0.87＝13532元/平。这是打折后的市场价，也就是经适房的完全产权价。即商品房打折后的市场价。
把13532元/平按产权作一划分，60%和40%。这个比例是根据开发商建造成本来确定，因为购买比例低于60%，开发商收不回建造成本。
其中打了六折的就成为销售基准价 13532*0.6＝8120元/平，这个销售基准价相当于开发商建造成本加3%微利。
剩下的就是土地收益折算成的国有产权份额。
这一等式一定是平衡的。

@松江移民 如你所说，确实想证明经适房售价里含土地出让金；确实想说买断价应以最初售价为基础，按市场价格原则定价并随行就市，因为部委政策的基调就是这么定的，不少城市就是那么做的。当五年内限制增购，市场价格原则就失效，改变了公平交易的前提，而保障更需要公平交易；不能因为给予了保障就可以随意减损公民的基本权利。
至于你说的煞费苦心，什么事可以不用煞费苦心就能做成？
至于是否申请成本公开、定价公开，没这个必要，因为前述推理已经按政策所述定价逻辑把第一、二批的定价机制剖析得清清楚楚。
这里只是陈述实事，和潜在的问题，看看能不能传递到政策制定者的耳朵里。

“麻烦先解释所谓的完全产权价为8000/0.6＝13333元/平方的出处。”
这个可以这样去理解，市场价为11500元/平的商品房，因为优惠等原因打个87折约为10000元/平。
如果化10000元/平的价格就可买到打折的商品房，这是百分百产权。
但现在即使优惠了你还是买不起，那么经适房(共有产权房)就再给你打个折，比方说六折，但是你只能得到60%的产权，其实你就是按优惠的市场价买了60%的产权。换句话说，不打折买的话，就能买到百分百的产权。如果打了对折，那能拿到的产权份额也只有一半。