“谈房价”的学术套路
过去一段时间，“好学生”都去搞房地产了，给的薪金高，从别的行业把人才都抢走了。
“好学生”有一个问题，学得太好，于是，学院教的那一套就大行其道了。常见的是，现在供应有多少套房子，需求有多少套，供求相减，多出来的自然就要“去产能”、“去库存”了。
房价怎么定呢？号称“比较法”，无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的，但这样子比下去，恐怕是只涨不跌了吧。
不知道有人去过上海吗？看到那些老别墅，现在是千金难买，但有人问过这样的一个问题吗？原来民国时期的业主是谁，他当时买房子是怎么想的？投资还是自住？刚需还是软需？
有到过欧洲的人，可以看到很多的残破城堡遗址，这些城堡都有过辉煌的一页，这是真豪宅吧，王健林都得花上亿欧元去买，里面肯定是美酒加美女，厉害得很，但过去的业主在哪里呢？
到处都有历史，历史到处都在提醒大家，所谓房地产的保值和增值，完全就是个神话。过去是，现在更是，房地产本身是不会投资保值的，真能投资保值的是经济环境，经济趋势，是大环境！房地产本身就是宏观产业，这个性质就决定了，它不能像电视机那样的商品一样，用投入产出来衡量，不能用供需来衡量，甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的，明天可能就会一文不值。
北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院，这是真大师啊，看得懂世态炎凉，有历史感，但在中国，这样的人有几个？上世纪80年代，你炫富试试？一套房子说是70年产权，相当于30年时间的两倍多，那是多大的一个时间跨度啊，投资？也就是忽悠吧！你现在赚钱了，你肯出手吗？不会的！绝大多数中国人，包括经济学大师们都没这个理性思维程度，按照市场逻辑去出牌，何况普通人呢。
现在讲什么“最赚钱”的满天飞，各路英雄豪杰都在讲，但什么“最赚钱”，跳不出发展逻辑，失去了发展逻辑讲“最赚钱”，那就是纯忽悠。原因很简单，最有权力的政府，也要受发展逻辑的制约，不管它愿意不愿意，它跑不出去这个圈子，它跑不出去，你能跑的出去？
02
去年的房价调控
去年国庆节前以及国庆期间的房地产调控被媒体称为“史上最严调控令”。
引人瞩目的是北京，北京市政府办公厅转发了北京市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出了北京市房地产调控八个方面的措施，被称作“京八条”，政府施展出“组合拳”，在金融杠杆、土地供应和销售价格等方面对北京楼市加以管制。
接着还有，天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、深圳、广州……，据说截至去年10月18日，已经有15−20个城市推出房价限制措施。
实际去年针对高房价的调控措施，早有宏观征兆，一是货币政策走向令人担忧，大量贷款流向了房地产，而不是实体经济，完全出乎官方预料，这样下去还得了，这不是明摆着的问题；再一个是各地偷跑，出乎意料。原来就有房价管制措施的，但各地打着“保增长”的旗号，先后都悄悄地放开了，结果各地经济增长未必保得住，但却引发了新一轮的房地产炒作。很显然，这里面值得思考的问题显然是太多了，事情根本没有这么简单。
我们的房地产调控（限购）政策是从2010年的10月初开始的，但是限购令的细则出台时间，拖了好久，一般说是在2011年初才真正出现。在此之前，还有很多的政策信号释放，文件出了不少，但根本不管用，没人当真，反对的倒是不少。
因为几乎所有人，嘴上不讲，心里也是这样想的，离开房地产，经济立即垮。正是因为这样的原因，中央的任何动作，都能转化为各地推动房地产的热情，中央要去库存、去杠杆，地方立即就能推出“大学生买房零首付”、“补贴购房”等奇招。
如果再往前捋一下，那房地产一直就是支柱产业，城市化是刺激经济增长的最重要支柱。北京大学教授周其仁在2009年就明确这样讲的，城市化是未来经济增长的支柱，五年计划中也是类似的定位和提法，甚至到了2014年，中央已经有压力了，但各部和各地政府还是转不过弯儿来，还是认为未来20年城市化是主要方向。没别的，大搞房地产吧。
这种情况下，各地怪招迭出，有通过所谓土地确权来搞房地产的，有挖山填湖搞房地产的，甚至有千方百计挤走实业，用工业园区搞房地产的。腾笼换鸟，笼子腾空了很容易，鸟没有进来怎么办？正好搞房地产。
在这一片大热之下，土地经济这样玩下去会导致什么问题？也就是说，国家下一步，要走什么道路的问题。我们这样搞，也不是无风自起浪，而是观察到当时，从上世纪90年代后期开始，土地收入对地方财政的影响已经大到没谱的地步了，其成果就是“后土地经济时代”一系列思想观点的产生，当然就实际政策作用来说，不能说没有，但显然也微乎其微。毕竟政策是在5、6年后才有反应，才开始表达担心和限制。这就是中国房地产调控的由来。
现在，如果要估计官方的思路是，估计是先稳住再说吧。这个“稳”字，不管你是自住还是投资，恐怕就又得抗几年了。从全国这盘棋来看，其实从房地产的“新热潮”到“再限购”，只有短短的一年多一点儿，房价又面临再低头了。中国是资本厉害，还是政策厉害，这就又上了一课。
03
城市化理应稳字当先
城市化好不好？
这根本就不是一个好不好的问题，这是规律，这是发展逻辑，一个地方不会永久是农村，有钱了就要建房子，终究会搞城市化，搞房地产，自古皆然，中外皆然，有没有经济学家都一样的。
所以，关键是钱，关键是资本！2008年之后，“4万亿”的刺激计划，正好提供了资本大扩张的条件，关键条件具备了，于是一哄而起，导致大格局上失控了。从城市化的数据上看，也是这样的情况，1999年的时候只有30%，2008年的时候是45%，2016年是56%。从30%到56%，中国只用了17年的时间，而一般国家要用几十年甚至更长的时间。
按照一般规律，城市化过了50%的水平，社会就进入动荡状态了，有一个社会风险警戒线存在。为了这事，我写了不少文章，其他同事也有写的，但谁相信啊，经济学家查书本，上面没有的，就不当回事了，只有当昆明火车站出事了，拆迁开始见血了，大家才相信，哦，是真的啊！
其实，总的来看，城市化是好事，中国的政策大原则，放在这上面，没有任何错误，关键在于控制。我总是说，宏观调控的奥秘就在于微调，而不是大动作。就像美联储，利率一次只调一点点，大砍大切，那不是宏观调控，那是走投无路、背水一战的表现。问题就出在怎么也控制不了，一搞就过头，不搞就停车，这本身就证明，现在的经济体系很不健康。
1.速度问题
我们要看到，城市化是好事，但城市化的速度太快，好事就变成坏事了。我早就说过，我是中国“著名的稳健派”，我有一句不太著名的名言常挂在嘴边，那就是“中国的一切问题都是速度问题”！我现在还是个稳健派，还不断遗憾稳健派在中国太少了。速度一快，看着城市面貌变化很大，但会产生一大堆的问题，远远不止于经济。
我们到国外去看，人家发展速度不快，城市面貌变化不大，但生活水平却比我们高，也就是说城市化的结果反而更好。这中间差的是效率，萝卜快了不洗泥，就是这句话，发展问题上也是如此。
你到冰岛去看，这个国家简直就是一个大农村，但就现在的社会发展指标来看，冰岛一点也不比其他欧洲国家要差，很多指标都是名列EU28前列的，所以对城市化不能太迷信。我们现在的情况很可怕，那就是对百米冲刺的速度产生了依赖性，有了“速度依赖症”，明明知道这样跑下去，非死不可，但就是停不下来，一停下来，立刻就不行了。
这都是速度惹的祸。
2.水平问题
除了速度问题之外，还有一个水平问题。速度快了，发展水平不可能很高。我几年前讲过，中国很多城市建的房子，也许过了10年就要炸掉。据说，现在有不少地方，已经开始炸了。
人对好坏、美丑是有各自标准的，这个标准还会改变，在一个家庭里面，老子和儿子对好坏、美丑的标准都不一样，到了社会更是如此。你现在觉得好看的东西，将来就觉得丑了，怎么办？都炸掉？！你现在可能觉得胡同碍眼，要拆掉重建，但将来这可能就是个宝了。你觉得现在长城残破，用水泥全糊上就是美观，但将来就会后悔。现在的标准和将来的标准是不一样的，怎么办？最好的办法是慢一点，留下的东西多一点，这样还来得及挽救。
我们为什么要到国外去看，国外的老东西多啊，中国呢？现在拆的已经没有多少真正的老东西了。反过来，外国人现在已经越来越少到中国来了，改革开放之初，还有不少外国人愿意来中国旅游，现在是越来越少了。就那些所谓现代化的玻璃盒子建筑，人家才不看呢。
上海有一个建筑师，把三代人挤得要死的老房子设计的美轮美奂，住在里面的老人一看就哭了，她一辈子都不曾想到自己的房子可以这样美。实际上，没有所谓棚户区，只有未经好好改造的老房子。我们的棚户区问题，实际是长期城市管理疏忽的地方，这种管理缺位造成的问题，不会通过新建一片房子就解决的。
3.成本问题
城市化会导致成本大幅上升，损害实体经济，损害房地产之外的其他产业。电商怎么来的？那不是马云的本事，而是沾了中国城市化的光，街道都没了，生活极为不易，买瓶酱油都要开车去，于是电商来补空缺。别以为电商提供的就是便宜的产品，今后物流成本一定猛增，最后一定会超越街道商业提供的商品价格。
产业就更别提了，制造业不都是不讲成本的高科技，还是要比成本的，中国成本这样高，人家自然要转移产业，产业都走了，实体经济也就垮了。这样的前景，在大讲特讲城市化的时候，大家想到了吗？把它作为一个前提条件去考虑了吗？
过去一段时间，“好学生”都去搞房地产了，给的薪金高，从别的行业把人才都抢走了。
“好学生”有一个问题，学得太好，于是，学院教的那一套就大行其道了。常见的是，现在供应有多少套房子，需求有多少套，供求相减，多出来的自然就要“去产能”、“去库存”了。
房价怎么定呢？号称“比较法”，无非是房龄、户型、装修、位置与地段、配套、小区环境之类的，但这样子比下去，恐怕是只涨不跌了吧。
不知道有人去过上海吗？看到那些老别墅，现在是千金难买，但有人问过这样的一个问题吗？原来民国时期的业主是谁，他当时买房子是怎么想的？投资还是自住？刚需还是软需？
有到过欧洲的人，可以看到很多的残破城堡遗址，这些城堡都有过辉煌的一页，这是真豪宅吧，王健林都得花上亿欧元去买，里面肯定是美酒加美女，厉害得很，但过去的业主在哪里呢？
到处都有历史，历史到处都在提醒大家，所谓房地产的保值和增值，完全就是个神话。过去是，现在更是，房地产本身是不会投资保值的，真能投资保值的是经济环境，经济趋势，是大环境！房地产本身就是宏观产业，这个性质就决定了，它不能像电视机那样的商品一样，用投入产出来衡量，不能用供需来衡量，甚至根本就不能用价格来衡量。因为你今天有的，明天可能就会一文不值。
北大的教授钱理群卖掉房子住进养老院，这是真大师啊，看得懂世态炎凉，有历史感，但在中国，这样的人有几个？上世纪80年代，你炫富试试？一套房子说是70年产权，相当于30年时间的两倍多，那是多大的一个时间跨度啊，投资？也就是忽悠吧！你现在赚钱了，你肯出手吗？不会的！绝大多数中国人，包括经济学大师们都没这个理性思维程度，按照市场逻辑去出牌，何况普通人呢。
现在讲什么“最赚钱”的满天飞，各路英雄豪杰都在讲，但什么“最赚钱”，跳不出发展逻辑，失去了发展逻辑讲“最赚钱”，那就是纯忽悠。原因很简单，最有权力的政府，也要受发展逻辑的制约，不管它愿意不愿意，它跑不出去这个圈子，它跑不出去，你能跑的出去？
02
去年的房价调控
去年国庆节前以及国庆期间的房地产调控被媒体称为“史上最严调控令”。
引人瞩目的是北京，北京市政府办公厅转发了北京市住房城乡建设委等部门《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，提出了北京市房地产调控八个方面的措施，被称作“京八条”，政府施展出“组合拳”，在金融杠杆、土地供应和销售价格等方面对北京楼市加以管制。
接着还有，天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、深圳、广州……，据说截至去年10月18日，已经有15−20个城市推出房价限制措施。
实际去年针对高房价的调控措施，早有宏观征兆，一是货币政策走向令人担忧，大量贷款流向了房地产，而不是实体经济，完全出乎官方预料，这样下去还得了，这不是明摆着的问题；再一个是各地偷跑，出乎意料。原来就有房价管制措施的，但各地打着“保增长”的旗号，先后都悄悄地放开了，结果各地经济增长未必保得住，但却引发了新一轮的房地产炒作。很显然，这里面值得思考的问题显然是太多了，事情根本没有这么简单。
我们的房地产调控（限购）政策是从2010年的10月初开始的，但是限购令的细则出台时间，拖了好久，一般说是在2011年初才真正出现。在此之前，还有很多的政策信号释放，文件出了不少，但根本不管用，没人当真，反对的倒是不少。
因为几乎所有人，嘴上不讲，心里也是这样想的，离开房地产，经济立即垮。正是因为这样的原因，中央的任何动作，都能转化为各地推动房地产的热情，中央要去库存、去杠杆，地方立即就能推出“大学生买房零首付”、“补贴购房”等奇招。
如果再往前捋一下，那房地产一直就是支柱产业，城市化是刺激经济增长的最重要支柱。北京大学教授周其仁在2009年就明确这样讲的，城市化是未来经济增长的支柱，五年计划中也是类似的定位和提法，甚至到了2014年，中央已经有压力了，但各部和各地政府还是转不过弯儿来，还是认为未来20年城市化是主要方向。没别的，大搞房地产吧。
这种情况下，各地怪招迭出，有通过所谓土地确权来搞房地产的，有挖山填湖搞房地产的，甚至有千方百计挤走实业，用工业园区搞房地产的。腾笼换鸟，笼子腾空了很容易，鸟没有进来怎么办？正好搞房地产。
在这一片大热之下，土地经济这样玩下去会导致什么问题？也就是说，国家下一步，要走什么道路的问题。我们这样搞，也不是无风自起浪，而是观察到当时，从上世纪90年代后期开始，土地收入对地方财政的影响已经大到没谱的地步了，其成果就是“后土地经济时代”一系列思想观点的产生，当然就实际政策作用来说，不能说没有，但显然也微乎其微。毕竟政策是在5、6年后才有反应，才开始表达担心和限制。这就是中国房地产调控的由来。
现在，如果要估计官方的思路是，估计是先稳住再说吧。这个“稳”字，不管你是自住还是投资，恐怕就又得抗几年了。从全国这盘棋来看，其实从房地产的“新热潮”到“再限购”，只有短短的一年多一点儿，房价又面临再低头了。中国是资本厉害，还是政策厉害，这就又上了一课。
03
城市化理应稳字当先
城市化好不好？
这根本就不是一个好不好的问题，这是规律，这是发展逻辑，一个地方不会永久是农村，有钱了就要建房子，终究会搞城市化，搞房地产，自古皆然，中外皆然，有没有经济学家都一样的。
所以，关键是钱，关键是资本！2008年之后，“4万亿”的刺激计划，正好提供了资本大扩张的条件，关键条件具备了，于是一哄而起，导致大格局上失控了。从城市化的数据上看，也是这样的情况，1999年的时候只有30%，2008年的时候是45%，2016年是56%。从30%到56%，中国只用了17年的时间，而一般国家要用几十年甚至更长的时间。
按照一般规律，城市化过了50%的水平，社会就进入动荡状态了，有一个社会风险警戒线存在。为了这事，我写了不少文章，其他同事也有写的，但谁相信啊，经济学家查书本，上面没有的，就不当回事了，只有当昆明火车站出事了，拆迁开始见血了，大家才相信，哦，是真的啊！
其实，总的来看，城市化是好事，中国的政策大原则，放在这上面，没有任何错误，关键在于控制。我总是说，宏观调控的奥秘就在于微调，而不是大动作。就像美联储，利率一次只调一点点，大砍大切，那不是宏观调控，那是走投无路、背水一战的表现。问题就出在怎么也控制不了，一搞就过头，不搞就停车，这本身就证明，现在的经济体系很不健康。
1.速度问题
我们要看到，城市化是好事，但城市化的速度太快，好事就变成坏事了。我早就说过，我是中国“著名的稳健派”，我有一句不太著名的名言常挂在嘴边，那就是“中国的一切问题都是速度问题”！我现在还是个稳健派，还不断遗憾稳健派在中国太少了。速度一快，看着城市面貌变化很大，但会产生一大堆的问题，远远不止于经济。
我们到国外去看，人家发展速度不快，城市面貌变化不大，但生活水平却比我们高，也就是说城市化的结果反而更好。这中间差的是效率，萝卜快了不洗泥，就是这句话，发展问题上也是如此。
你到冰岛去看，这个国家简直就是一个大农村，但就现在的社会发展指标来看，冰岛一点也不比其他欧洲国家要差，很多指标都是名列EU28前列的，所以对城市化不能太迷信。我们现在的情况很可怕，那就是对百米冲刺的速度产生了依赖性，有了“速度依赖症”，明明知道这样跑下去，非死不可，但就是停不下来，一停下来，立刻就不行了。
这都是速度惹的祸。
2.水平问题
除了速度问题之外，还有一个水平问题。速度快了，发展水平不可能很高。我几年前讲过，中国很多城市建的房子，也许过了10年就要炸掉。据说，现在有不少地方，已经开始炸了。
人对好坏、美丑是有各自标准的，这个标准还会改变，在一个家庭里面，老子和儿子对好坏、美丑的标准都不一样，到了社会更是如此。你现在觉得好看的东西，将来就觉得丑了，怎么办？都炸掉？！你现在可能觉得胡同碍眼，要拆掉重建，但将来这可能就是个宝了。你觉得现在长城残破，用水泥全糊上就是美观，但将来就会后悔。现在的标准和将来的标准是不一样的，怎么办？最好的办法是慢一点，留下的东西多一点，这样还来得及挽救。
我们为什么要到国外去看，国外的老东西多啊，中国呢？现在拆的已经没有多少真正的老东西了。反过来，外国人现在已经越来越少到中国来了，改革开放之初，还有不少外国人愿意来中国旅游，现在是越来越少了。就那些所谓现代化的玻璃盒子建筑，人家才不看呢。
上海有一个建筑师，把三代人挤得要死的老房子设计的美轮美奂，住在里面的老人一看就哭了，她一辈子都不曾想到自己的房子可以这样美。实际上，没有所谓棚户区，只有未经好好改造的老房子。我们的棚户区问题，实际是长期城市管理疏忽的地方，这种管理缺位造成的问题，不会通过新建一片房子就解决的。
3.成本问题
城市化会导致成本大幅上升，损害实体经济，损害房地产之外的其他产业。电商怎么来的？那不是马云的本事，而是沾了中国城市化的光，街道都没了，生活极为不易，买瓶酱油都要开车去，于是电商来补空缺。别以为电商提供的就是便宜的产品，今后物流成本一定猛增，最后一定会超越街道商业提供的商品价格。
产业就更别提了，制造业不都是不讲成本的高科技，还是要比成本的，中国成本这样高，人家自然要转移产业，产业都走了，实体经济也就垮了。这样的前景，在大讲特讲城市化的时候，大家想到了吗？把它作为一个前提条件去考虑了吗？
