各位朋友，大家好，今天我和大家分享的主题是《未来悉尼住宅地产的趋势》。
我们都知道一个人如果想成功，抓住趋势是非常重要的。 不论您是想投资， 还是希望从事销售或开发，您必须明白悉尼住宅地产的未来趋势。我多次谈到趋势，特别是全球金融危机发生后， 我提出了悉尼住宅地产的九大趋势。现在回过头看我的预测都是正确的。多项趋势已成为事实，其它的也露出了它们的端倪。
今天在这里我简要地说说3个关键的趋势，它们将关系着我们每一个老百姓的未来。
第一个关键趋势
投资者将会持续成为悉尼住宅房的主要购买者。
为什么说这是一个新趋势呢？我们可能都听说过这样的一句英语：Great Australian Dream, 伟大的澳洲人梦想。就是说澳洲人相比与其它的西方发达国家，澳洲人可以骄傲地拥有一个梦想，就是比较容易拥有自己的住房。现在大约有68% 的澳洲人住在自己的家里。所以传统上悉尼住宅房的买家主要时自住房的购买者。
哲学上有个概念叫：从量变到质变。今天的房价和人们的普遍工资水平已经决定了绝大多数的澳洲人，特别是悉尼人已经失去了拥有住房的能力。
不管我们的政治家如何承诺，没有人可以使我们的房价变得更加可以负担。
当下的政府和银行对投资者的打压不可能压低房价，反而会推高租金。 让首次置业者存首期的能力急剧下降，令首次置业者拥有房子的梦想越来越远。
我们不要相信政府会让老百姓越来越买得起房子。
提高住房可负担性的承诺只不过是政客们良善的谎言。千万不要相信。 我不相信这些承诺。 我相信政客们也不相信因为他们比谁都清楚悉尼住宅供需的真实情况。
那么未来谁会成为住宅的购买者呢？ 主要是投资者。首次置业者越来越买不起，投资者就越来越买起了吗？我的回答是“yes”。为什么？在谈到第二个关键趋势时我会解释。
虽然目前投资者遭受到政府和银行的打压。但是谁也改变不了一个趋势，那就是投资者将会长期的，越来越明显的保持着主要购买者的趋势。
可以预测在不久的将来，政府会重新求助投资者来提高住房的供应量。银行也会重新追着投资者借钱。您可能会问理由是什么，以后我会回答。
大家一定要记住下面的两句话：
1，投资者，只有投资者才是悉尼住宅地产的购买主力。
2，投资者，只有投资者才是解决悉尼住房短缺的救世主。
第二个关键趋势
租金和房价会同步上升
为什么说这也是个新趋势呢？
在历史上悉尼的房价和房租是交替上升的。在房价上升快的时期房租上升得较慢。 房价上升慢的时期，房租才会快速上升。
同样是量变到质变的哲学原理，在悉尼的绝对住房短缺达到6万套以后，悉尼住房供不应求的状况就变得不可逆转了。
现在的短缺是8万到10万套。所以不论将来买房的市场如何火热，房价如何上升，市场依旧是供不应求。所以房租依旧会涨。
因为房价和房租同步上升。首置者越来越买不起。 因为上升的房价推高了买房首付的门槛， 而高昂的的租金却降低了人们的存款能力。
从理论上讲，房价和房租的同步上升让投资房的业主，尤其是拥有多套投资房的业主的购买能力变得越来越来越强。因为租金的上升改善了投资者的现金流。房价的上升有投资者轻松地套出下一套房的首付。
如果您现在还没有买房，无论您的薪水有多高，齐头并进的房价和房租会让您在经济上越来越窘迫， 越来越象个穷人。。
虽然，未来一年会有约4万套新房完工。但依旧改变不了供不应求的现状。由于2016，2017年楼花销售的大幅下降。2018－2019年以后新房的完工会陡然下降， 必然会形成更为严峻的供不应求。
房价和房租会出现大幅同步上升。
第三个关键趋势
退休金管理公司会入侵住宅房市场
我说了投资者会成为买家的主流。在未来的投资者中会挤入一群猛兽，它就是退休金管理公司。
在我的《PIA置业理念》里，我提出；投资住宅房是澳洲普通老百姓老有所养的唯一出路，我借用圣经里的概念来形容澳洲尤其是悉尼的住宅地产。
我提出悉尼住宅房是财富的“诺亚方舟”， 是取得经济自由的迦南之地。
过去的12年里我和许多退休金管理公司的高层交流过我对澳洲尤其是悉尼住宅房的看法。但所有的退休金公司对住宅房都不屑一顾。
他们认为住宅房是老百姓玩的的东西。霍华德政府曾经用税务优惠鼓励即将退休的老人卖掉房子把钱投到养老金。我当时就说这个政策不只是缺脑，简直缺德。
到目前为止，澳洲出租物业的业主90%以上是普通老百姓。 他们的平均家庭收入不过8万澳币。
过去的12 年证明我是对的，PIA的盟友——我们的投资者成功了。而所有的退休金管理公司都错了，失败了。
近几年政府似乎有所觉醒，开始允许自我管理的养老金进入住宅房。但大型退休金管理公司还没有动静。
我预测，在未来，退休金管理公司将继续无路可走，必然就会快速地入侵原来只属于普通老百姓的住宅房投资市场。住宅房同样是他们无可回避的选择。
为什么说退休金金管理公司是猛兽？因为当下的的退休金总量大4000亿澳币之巨，当如此巨额的租金开进住宅市场后。住宅房市场将会出现翻天覆地的变化。其它人都别玩了。
老百姓不仅买不起，而且买不到。退休金的模式将会是买地，盖房，出租，长期持守。
但是退休金进入住宅房市场需要修改相关法律，也要考虑老百姓的情绪。
我估计退休金管理公司大规模地进入住宅房市场可能会是2018，2019年以后。 因为那时的住房的进一步短缺会成为退休金进入的绝佳的借口。届时公众舆论和法律也做好了铺垫。
悉尼住宅地产的未来趋势（第二讲）
悉尼住宅地产的未来趋势（第三讲）—住宅价格旧格局将会被打破
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我们都知道一个人如果想成功，抓住趋势是非常重要的。 不论您是想投资， 还是希望从事销售或开发，您必须明白悉尼住宅地产的未来趋势。我多次谈到趋势，特别是全球金融危机发生后， 我提出了悉尼住宅地产的九大趋势。现在回过头看我的预测都是正确的。多项趋势已成为事实，其它的也露出了它们的端倪。
今天在这里我简要地说说3个关键的趋势，它们将关系着我们每一个老百姓的未来。
第一个关键趋势
投资者将会持续成为悉尼住宅房的主要购买者。
为什么说这是一个新趋势呢？我们可能都听说过这样的一句英语：Great Australian Dream, 伟大的澳洲人梦想。就是说澳洲人相比与其它的西方发达国家，澳洲人可以骄傲地拥有一个梦想，就是比较容易拥有自己的住房。现在大约有68% 的澳洲人住在自己的家里。所以传统上悉尼住宅房的买家主要时自住房的购买者。
哲学上有个概念叫：从量变到质变。今天的房价和人们的普遍工资水平已经决定了绝大多数的澳洲人，特别是悉尼人已经失去了拥有住房的能力。
不管我们的政治家如何承诺，没有人可以使我们的房价变得更加可以负担。
当下的政府和银行对投资者的打压不可能压低房价，反而会推高租金。 让首次置业者存首期的能力急剧下降，令首次置业者拥有房子的梦想越来越远。
我们不要相信政府会让老百姓越来越买得起房子。
提高住房可负担性的承诺只不过是政客们良善的谎言。千万不要相信。 我不相信这些承诺。 我相信政客们也不相信因为他们比谁都清楚悉尼住宅供需的真实情况。
那么未来谁会成为住宅的购买者呢？ 主要是投资者。首次置业者越来越买不起，投资者就越来越买起了吗？我的回答是“yes”。为什么？在谈到第二个关键趋势时我会解释。
虽然目前投资者遭受到政府和银行的打压。但是谁也改变不了一个趋势，那就是投资者将会长期的，越来越明显的保持着主要购买者的趋势。
可以预测在不久的将来，政府会重新求助投资者来提高住房的供应量。银行也会重新追着投资者借钱。您可能会问理由是什么，以后我会回答。
大家一定要记住下面的两句话：
1，投资者，只有投资者才是悉尼住宅地产的购买主力。
2，投资者，只有投资者才是解决悉尼住房短缺的救世主。
第二个关键趋势
租金和房价会同步上升
为什么说这也是个新趋势呢？
在历史上悉尼的房价和房租是交替上升的。在房价上升快的时期房租上升得较慢。 房价上升慢的时期，房租才会快速上升。
同样是量变到质变的哲学原理，在悉尼的绝对住房短缺达到6万套以后，悉尼住房供不应求的状况就变得不可逆转了。
现在的短缺是8万到10万套。所以不论将来买房的市场如何火热，房价如何上升，市场依旧是供不应求。所以房租依旧会涨。
因为房价和房租同步上升。首置者越来越买不起。 因为上升的房价推高了买房首付的门槛， 而高昂的的租金却降低了人们的存款能力。
从理论上讲，房价和房租的同步上升让投资房的业主，尤其是拥有多套投资房的业主的购买能力变得越来越来越强。因为租金的上升改善了投资者的现金流。房价的上升有投资者轻松地套出下一套房的首付。
如果您现在还没有买房，无论您的薪水有多高，齐头并进的房价和房租会让您在经济上越来越窘迫， 越来越象个穷人。。
虽然，未来一年会有约4万套新房完工。但依旧改变不了供不应求的现状。由于2016，2017年楼花销售的大幅下降。2018－2019年以后新房的完工会陡然下降， 必然会形成更为严峻的供不应求。
房价和房租会出现大幅同步上升。
第三个关键趋势
退休金管理公司会入侵住宅房市场
我说了投资者会成为买家的主流。在未来的投资者中会挤入一群猛兽，它就是退休金管理公司。
在我的《PIA置业理念》里，我提出；投资住宅房是澳洲普通老百姓老有所养的唯一出路，我借用圣经里的概念来形容澳洲尤其是悉尼的住宅地产。
我提出悉尼住宅房是财富的“诺亚方舟”， 是取得经济自由的迦南之地。
过去的12年里我和许多退休金管理公司的高层交流过我对澳洲尤其是悉尼住宅房的看法。但所有的退休金公司对住宅房都不屑一顾。
他们认为住宅房是老百姓玩的的东西。霍华德政府曾经用税务优惠鼓励即将退休的老人卖掉房子把钱投到养老金。我当时就说这个政策不只是缺脑，简直缺德。
到目前为止，澳洲出租物业的业主90%以上是普通老百姓。 他们的平均家庭收入不过8万澳币。
过去的12 年证明我是对的，PIA的盟友——我们的投资者成功了。而所有的退休金管理公司都错了，失败了。
近几年政府似乎有所觉醒，开始允许自我管理的养老金进入住宅房。但大型退休金管理公司还没有动静。
我预测，在未来，退休金管理公司将继续无路可走，必然就会快速地入侵原来只属于普通老百姓的住宅房投资市场。住宅房同样是他们无可回避的选择。
为什么说退休金金管理公司是猛兽？因为当下的的退休金总量大4000亿澳币之巨，当如此巨额的租金开进住宅市场后。住宅房市场将会出现翻天覆地的变化。其它人都别玩了。
老百姓不仅买不起，而且买不到。退休金的模式将会是买地，盖房，出租，长期持守。
但是退休金进入住宅房市场需要修改相关法律，也要考虑老百姓的情绪。
我估计退休金管理公司大规模地进入住宅房市场可能会是2018，2019年以后。 因为那时的住房的进一步短缺会成为退休金进入的绝佳的借口。届时公众舆论和法律也做好了铺垫。
悉尼住宅地产的未来趋势（第二讲）
悉尼住宅地产的未来趋势（第三讲）—住宅价格旧格局将会被打破
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