佛山遽现房地产惊天欺诈案
全国六百多业主被设局入彀
2017年3月9日是很普通的一个日子，像平常一样每个人都忙碌着自己的事情。可是有一群人却从此陷入了噩梦之中，他们就是购买佛山禅城区江湾一路2号明福智富广场负一层商铺的业主们。刚开始只是几个业主私下建立QQ群聊聊明福智富广场商铺的进展，相互在群里抱怨着商铺为何迟迟不见开业，拖了一年多的产权证为何迟迟无法办理。但是随着一些不请自来的业主逐渐聚集，大家发现事态越来越不妙了。业主们将自己商铺情况相互交换分享，才发现自己掉进了一个惊天骗局中。
明福智富广场位于佛山市禅城区江湾一路2号，由五座楼栋组成，其中一、二、三座都是29层的住宅，4层及以上建设为总共404套住宅对外销售。四、五座为商业楼，5层及以上总共1107套商品房作为酒店办公用房对外销售。其中四五座的第4层划分为4套办公用房对外销售。而整个楼盘的1、2、3层则作为商业物业由开发商自持和补助当地村民，因此不对外销售。但是该楼盘负一层开发商却拿出来划分成格子铺对外销售，负一层总共建筑面积10390.26平米，分隔成755个格子从2014年开始对外销售，集中售铺时间为2014、2015这两年，累计对外已销售商铺668个，粗略估计对外销售金额人民币2亿元左右。销售对象主要为广佛惠深汕周边及福建广西湖南香港台湾等外地客户。该楼盘开发商为佛山市圆方房地产有限公司（以下简称圆方公司），该公司为佛山本地开发商，投资股东为佛山市明福投资发展有限公司（营业执照号码为 440602000204249）、佛山市禅城区张槎街道弼唐弼南股份合作经济社（证照号码为粤农集字第060402013002号）、佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（证照号码为粤农集字第060402013000号）。其中佛山市明福投资发展有限公司占股50%，公司法人代表为招应璋，佛山市圆方房地产有限公司原法人代表也是招应璋，于2017年4月5日变更为吕日锵。佛山市明福投资发展有限公司的主要投资方为佛山市明福房地产有限公司（营业执照为914406047192329025），法人代表为彭金裕，投资人都是自然人，分别为彭金裕、王波、许志强、陈锦祥、吕亦灿。佛山市明福投资发展有限公司又于2014年10月15日通过其控股子公司佛山市明福市场运营发展有限公司设立了佛山市千色汇商城经营管理有限公司(以下简称千色汇)，法人代表就是佛山市圆方房地产有限公司当前法人代表吕日锵，投资关系如下图所示。
开发商投资关系图（图片来源：天眼查）
开发商圆方公司于2014年取得明福智富广场的预售证（预售证号为2014005501，有效期2014年7月24日至2016年9月23日）允许对外销售商品房，预售证上载明允许销售住宅444套，办公用房1110套。而明福智富广场只规划四、五座为商业用地，累计规划办公用房1107套，第四层为4套，总计1111套（其中一套推测为目前开发商自用，未申请预售）。与预售证上办公套数一致。因此可以看出2014年7月24日申请预售证时并没有包含负一层商铺，直到2016年9月23日续期后预售证上才看到了负一层商铺（新预售证上住宅套数不变，商业用房新增756套，而负一层商铺为755套），而2014、2015年已经有很多业主购买了负一层的商铺。该开发商涉嫌未取得预售证违规销售商铺。
让负一层商铺业主更气愤的是圆方公司在销售过程，使用一系列的欺诈手段诱骗客户购买负一层商铺。现场销售人员对到场客户极力强调明福智富广场负一层将会与已规划的佛山市4、5号地铁线的弼塘站直通，而且该商场地面三层将自营，负一层只对外销售30%。并将于2015年10月31日交铺后立马开业，投入三千万暖场资金启动招商运营。除了一系列虚假的夸大宣传外，在商铺价格方面承诺客户可以享受团购金5万抵扣15万房款优惠（有些客户是2万抵扣5万等其它形式的团购优惠）。为了让客户入彀，销售人员进一步强调，该负一层商铺前三年必须交给开发商统一经营，不允许业主自己经营和管理，业主可以立马享受到签订合同后第一年6%、第二年8%、第三年10%累计商铺合同款24%的返租租金收益。
然而这一切许诺不但是空头支票，而且一开始业主就已经掉进开发商精心编织的欺诈圈套里。该开发商授权广州置佳商业管理有限公司（以下简称广州置佳，后来业主才知道）为该商铺营销总代理，但是客户至始至终都不知道楼盘销售现场里有广州置佳等中介公司人员存在，客户询问销售人员都是告知为开发商的现场销售人员。事后业主了解才知道，所谓的团购金优惠，还有三年返租都属于莫须有的事情，完全是圆方公司的欺诈手法。调查了解才知道，2014年3月佛山市发展和改革局就已经下发【2014】32号文件《佛山市物价局 佛山市住房和城乡建设管理局关于规范商品房销售价格行为和预售行为的通知》要求“商品房预售登记时必须一房一价，到辖区价格行政主管部门的价格监督检查机构办理《商品房销售价目表》、《商品房销售价格相关信息公示表》方能对外销售，同时要将此内容放在销售现场醒目位置进行公示,一经公示，不得以高于明码标价所标示的价格销售,不得加收任何未予标明的费用。”而圆方公司不但未履行告知义务，而且公然将已登记预售的价格抬高1~2倍对外销售，然后以团购金抵扣和三年返租租金的方式将价格下调至预售登记价格以下，在价格上欺诈业主，绕开佛山市有关部门的价格监管，达到网签备案合同的目的，并侵占了商铺业主的团购金和三年返租租金。
为了逃避司法制裁，圆方公司在业主缴纳定金和房款过程中采取欺骗手段，将业主的团购金在刷卡时转账到第三方账户，有些是满堂红、有些是广州置佳等。将团购金优惠以各种名目给客户开具不同的收据，提供包括广州置佳、满堂红等公司的收据，收据名目有团购金优惠、代收款、VIP服务费等。而业主的整个缴款都在当时开发商设置在明福智富广场的一楼的财务室完成的。大部分业主事后竟然不知道曾今跟这些公司的人员有过接触，也没与他们签订过任何的服务委托协议。而这些转账到第三方公司的刷卡凭据，很多业主都发现凭空消失了，只有转账给圆方公司的刷卡凭证才在自己的手上。
纸终究包不住火，在今年3月份，当业主们在群里交流的时候，很多业主才发现自己手头上竟然一份购房合同都没有，所有资料都被圆方公司以合同需要备案的理由收走后不再归还。有几个业主竟然在法庭上起诉圆方公司要求退铺时才发现原来自己还签订过商品房购房合同的补充协议及委托经营协议书。
业主们在拿到委托经营协议书后才明白，原来在销售合同签订的同时，已经被圆方公司一块代签了一份委托经营协议书，而委托经营方就是与圆方公司同属控股股东的佛山市千色汇商城经营管理有限公司，有的业主还发现这份协议签订日期竟然比千色汇的成立日期还要早。委托经营协议书里面的条款已经为圆方公司卸责，将本该由业主履行的收楼职责全权委托给了千色汇。将商铺经营权委托给千色汇统一经营三年，前面约定的三年返租租金也在条款里明确在房款里抵扣了，三年内业主无权干涉千色汇的经营活动。然后开发商就可以实施最后一步计划了，将商铺撂荒在那里三年，所谓的三千万暖场资金不但分文未见，而且整个负一层的业主的购铺资金已经涉嫌非法集资并将资金挪作他用。开发商和经营方压根就没想将负一层招商经营起来，从2015年10月31日交铺承诺开业那一天起，就一直撂荒在那里，业主过问开业事情也只是敷衍了事。
整个骗局简直是天衣无缝，如果不是因为业主追问产权证的办理事宜，也许大部分业主还在家里做着美梦，做着三年后收租过上一铺养三代的美梦。2016年初有些业主惦记着商铺产权证，陆陆续续开始过问这个产权证的事情，而开发商给的答复永远是下一个月。追问了一年的时间，业主们通过QQ群、微信群逐渐认识聚拢在一起，大家互相交流才发现真相，原来这场买卖自始至终都是一个惊天大骗局，很多业主竟然连贷款都下不来，开发商虽然表面上催业主提交银行贷款所需资料，但是圆方公司每次都是收取资料后就杳无音讯，有些业主着急了去银行了解情况，才知道原来银行对圆方公司的负一层商铺已经停贷，被告知的理由竟然是商铺未履行交楼手续、商铺未开业，银行感觉风险太大而停止贷款。有些业主被迫选择全款支付，有些业主凭借个人良好信用私自联系银行贷款成功，有些业主被迫选择了开发商的分期付款，但是大部分业主却因为银行贷款下不来而面临违约。原来圆方公司还为自己准备了一个杀手锏，开发商不但不急着追业主尾款，补充协议里竟然写上了银行贷款不成功，尾款将从违约之日加收万分之三的违约金。十几万的尾款，一年就要1~2万的违约金，过几年后就可以收回业主的商铺了。因为尾款问题，业主也只能忍气吞声，任由开发商摆布。
也许故事就这么结束了，但是人们的梦已经醒了，何去何从也许需要业主做个决断，更需要政府秉公执法。
全国六百多业主被设局入彀
2017年3月9日是很普通的一个日子，像平常一样每个人都忙碌着自己的事情。可是有一群人却从此陷入了噩梦之中，他们就是购买佛山禅城区江湾一路2号明福智富广场负一层商铺的业主们。刚开始只是几个业主私下建立QQ群聊聊明福智富广场商铺的进展，相互在群里抱怨着商铺为何迟迟不见开业，拖了一年多的产权证为何迟迟无法办理。但是随着一些不请自来的业主逐渐聚集，大家发现事态越来越不妙了。业主们将自己商铺情况相互交换分享，才发现自己掉进了一个惊天骗局中。
明福智富广场位于佛山市禅城区江湾一路2号，由五座楼栋组成，其中一、二、三座都是29层的住宅，4层及以上建设为总共404套住宅对外销售。四、五座为商业楼，5层及以上总共1107套商品房作为酒店办公用房对外销售。其中四五座的第4层划分为4套办公用房对外销售。而整个楼盘的1、2、3层则作为商业物业由开发商自持和补助当地村民，因此不对外销售。但是该楼盘负一层开发商却拿出来划分成格子铺对外销售，负一层总共建筑面积10390.26平米，分隔成755个格子从2014年开始对外销售，集中售铺时间为2014、2015这两年，累计对外已销售商铺668个，粗略估计对外销售金额人民币2亿元左右。销售对象主要为广佛惠深汕周边及福建广西湖南香港台湾等外地客户。该楼盘开发商为佛山市圆方房地产有限公司（以下简称圆方公司），该公司为佛山本地开发商，投资股东为佛山市明福投资发展有限公司（营业执照号码为 440602000204249）、佛山市禅城区张槎街道弼唐弼南股份合作经济社（证照号码为粤农集字第060402013002号）、佛山市禅城区张槎街道弼唐股份合作经济联合社（证照号码为粤农集字第060402013000号）。其中佛山市明福投资发展有限公司占股50%，公司法人代表为招应璋，佛山市圆方房地产有限公司原法人代表也是招应璋，于2017年4月5日变更为吕日锵。佛山市明福投资发展有限公司的主要投资方为佛山市明福房地产有限公司（营业执照为914406047192329025），法人代表为彭金裕，投资人都是自然人，分别为彭金裕、王波、许志强、陈锦祥、吕亦灿。佛山市明福投资发展有限公司又于2014年10月15日通过其控股子公司佛山市明福市场运营发展有限公司设立了佛山市千色汇商城经营管理有限公司(以下简称千色汇)，法人代表就是佛山市圆方房地产有限公司当前法人代表吕日锵，投资关系如下图所示。
开发商投资关系图（图片来源：天眼查）
开发商圆方公司于2014年取得明福智富广场的预售证（预售证号为2014005501，有效期2014年7月24日至2016年9月23日）允许对外销售商品房，预售证上载明允许销售住宅444套，办公用房1110套。而明福智富广场只规划四、五座为商业用地，累计规划办公用房1107套，第四层为4套，总计1111套（其中一套推测为目前开发商自用，未申请预售）。与预售证上办公套数一致。因此可以看出2014年7月24日申请预售证时并没有包含负一层商铺，直到2016年9月23日续期后预售证上才看到了负一层商铺（新预售证上住宅套数不变，商业用房新增756套，而负一层商铺为755套），而2014、2015年已经有很多业主购买了负一层的商铺。该开发商涉嫌未取得预售证违规销售商铺。
让负一层商铺业主更气愤的是圆方公司在销售过程，使用一系列的欺诈手段诱骗客户购买负一层商铺。现场销售人员对到场客户极力强调明福智富广场负一层将会与已规划的佛山市4、5号地铁线的弼塘站直通，而且该商场地面三层将自营，负一层只对外销售30%。并将于2015年10月31日交铺后立马开业，投入三千万暖场资金启动招商运营。除了一系列虚假的夸大宣传外，在商铺价格方面承诺客户可以享受团购金5万抵扣15万房款优惠（有些客户是2万抵扣5万等其它形式的团购优惠）。为了让客户入彀，销售人员进一步强调，该负一层商铺前三年必须交给开发商统一经营，不允许业主自己经营和管理，业主可以立马享受到签订合同后第一年6%、第二年8%、第三年10%累计商铺合同款24%的返租租金收益。
然而这一切许诺不但是空头支票，而且一开始业主就已经掉进开发商精心编织的欺诈圈套里。该开发商授权广州置佳商业管理有限公司（以下简称广州置佳，后来业主才知道）为该商铺营销总代理，但是客户至始至终都不知道楼盘销售现场里有广州置佳等中介公司人员存在，客户询问销售人员都是告知为开发商的现场销售人员。事后业主了解才知道，所谓的团购金优惠，还有三年返租都属于莫须有的事情，完全是圆方公司的欺诈手法。调查了解才知道，2014年3月佛山市发展和改革局就已经下发【2014】32号文件《佛山市物价局 佛山市住房和城乡建设管理局关于规范商品房销售价格行为和预售行为的通知》要求“商品房预售登记时必须一房一价，到辖区价格行政主管部门的价格监督检查机构办理《商品房销售价目表》、《商品房销售价格相关信息公示表》方能对外销售，同时要将此内容放在销售现场醒目位置进行公示,一经公示，不得以高于明码标价所标示的价格销售,不得加收任何未予标明的费用。”而圆方公司不但未履行告知义务，而且公然将已登记预售的价格抬高1~2倍对外销售，然后以团购金抵扣和三年返租租金的方式将价格下调至预售登记价格以下，在价格上欺诈业主，绕开佛山市有关部门的价格监管，达到网签备案合同的目的，并侵占了商铺业主的团购金和三年返租租金。
为了逃避司法制裁，圆方公司在业主缴纳定金和房款过程中采取欺骗手段，将业主的团购金在刷卡时转账到第三方账户，有些是满堂红、有些是广州置佳等。将团购金优惠以各种名目给客户开具不同的收据，提供包括广州置佳、满堂红等公司的收据，收据名目有团购金优惠、代收款、VIP服务费等。而业主的整个缴款都在当时开发商设置在明福智富广场的一楼的财务室完成的。大部分业主事后竟然不知道曾今跟这些公司的人员有过接触，也没与他们签订过任何的服务委托协议。而这些转账到第三方公司的刷卡凭据，很多业主都发现凭空消失了，只有转账给圆方公司的刷卡凭证才在自己的手上。
纸终究包不住火，在今年3月份，当业主们在群里交流的时候，很多业主才发现自己手头上竟然一份购房合同都没有，所有资料都被圆方公司以合同需要备案的理由收走后不再归还。有几个业主竟然在法庭上起诉圆方公司要求退铺时才发现原来自己还签订过商品房购房合同的补充协议及委托经营协议书。
业主们在拿到委托经营协议书后才明白，原来在销售合同签订的同时，已经被圆方公司一块代签了一份委托经营协议书，而委托经营方就是与圆方公司同属控股股东的佛山市千色汇商城经营管理有限公司，有的业主还发现这份协议签订日期竟然比千色汇的成立日期还要早。委托经营协议书里面的条款已经为圆方公司卸责，将本该由业主履行的收楼职责全权委托给了千色汇。将商铺经营权委托给千色汇统一经营三年，前面约定的三年返租租金也在条款里明确在房款里抵扣了，三年内业主无权干涉千色汇的经营活动。然后开发商就可以实施最后一步计划了，将商铺撂荒在那里三年，所谓的三千万暖场资金不但分文未见，而且整个负一层的业主的购铺资金已经涉嫌非法集资并将资金挪作他用。开发商和经营方压根就没想将负一层招商经营起来，从2015年10月31日交铺承诺开业那一天起，就一直撂荒在那里，业主过问开业事情也只是敷衍了事。
整个骗局简直是天衣无缝，如果不是因为业主追问产权证的办理事宜，也许大部分业主还在家里做着美梦，做着三年后收租过上一铺养三代的美梦。2016年初有些业主惦记着商铺产权证，陆陆续续开始过问这个产权证的事情，而开发商给的答复永远是下一个月。追问了一年的时间，业主们通过QQ群、微信群逐渐认识聚拢在一起，大家互相交流才发现真相，原来这场买卖自始至终都是一个惊天大骗局，很多业主竟然连贷款都下不来，开发商虽然表面上催业主提交银行贷款所需资料，但是圆方公司每次都是收取资料后就杳无音讯，有些业主着急了去银行了解情况，才知道原来银行对圆方公司的负一层商铺已经停贷，被告知的理由竟然是商铺未履行交楼手续、商铺未开业，银行感觉风险太大而停止贷款。有些业主被迫选择全款支付，有些业主凭借个人良好信用私自联系银行贷款成功，有些业主被迫选择了开发商的分期付款，但是大部分业主却因为银行贷款下不来而面临违约。原来圆方公司还为自己准备了一个杀手锏，开发商不但不急着追业主尾款，补充协议里竟然写上了银行贷款不成功，尾款将从违约之日加收万分之三的违约金。十几万的尾款，一年就要1~2万的违约金，过几年后就可以收回业主的商铺了。因为尾款问题，业主也只能忍气吞声，任由开发商摆布。
也许故事就这么结束了，但是人们的梦已经醒了，何去何从也许需要业主做个决断，更需要政府秉公执法。
