我们物业小区有一些面向围墙外的店铺，早先店铺只准备租售给普通商户，但因有一些业主改变了功能，其中一家业主租赁出去改为洗车，
现在我们物业希望该商户做防水承诺，防水漏水到小区车库里，
我的问题就来了，一是要求哪一方做防水承诺，业主还是租户？
二我方要求防水承诺可依的法规是什么？
三应该由物业还是开方商出面要求商铺签承诺？