杨文战律师分析:
本案郭某明明付清了全款,应该占理,但为什么反而在诉讼中处处被动呢?就在于购房时没考虑到购买暂时没有取得产权证的房屋可能发生的风险,同时对于有贷款的房产履行中的风险也没有足够的意识和控制。
1、 暂时没取得房产证的房屋,签订买卖合同有效,但履行风险大。<?xml:namespace prefix="o" ns="urn:schemas-microsoft-com:office:office"></?xml:namespace>
按现行法律规定,这种合同本身不会被认定为无效。但是,在卖房没有取得产权证前,肯定是不能过户的。而商品房出售后,最初购房者未必能顺利、快速取得产权证。这个时间如果拖上几年,购房政策可能发生变化:比如签约时买方有购房资格,等实际准备过户时,因政策变化,买方可能丧失购房资格;再比如税费标准发生调整,导致购房出售成本发生巨大变化。这些都会影响合同的履行。
甚至单纯因为房价变化,一方有意毁约。或者因卖方涉及其他债务纠纷,已签约但未过户的房产被其他债务人查封。
综合以上情况,律师的建议是,不能及时过户的房产,尽量不要购买。非要购房,对合同条款要进行细化,尽量考虑到可能发生的各种情况,并制订有针对性的解决条款,最大限度减少风险的发生。
2、 出售房产涉及抵押贷款,对解押要重视、紧盯。
即使是已经取得房产证的房产,很多在出售时也涉及有贷款抵押问题。这种情况,买卖合同同样可以签,但是不还清贷款解除抵押肯定也是无法过户的。很多二手房的卖方是要用买方的首付款来还贷的,但根据杨文战律师以前了解到的情况来看,确实有一些不诚信的卖家挪用了买方的首付款,未及时还贷,导致合同无法继续履行。碰到这种情况,买方就可能如本案郭某一样处于两难的境地。因为银行的抵押权肯定是优先于买方的权利的。
所以,提醒购买涉及贷款的二手房买家,在签约和履行过程中,要制订相应的规则,让卖房做到专款专用,及时还清银行贷款,解除抵押,一定不能掉以轻心。