现在很多职业顾问（也就是卖楼的销售）向我们吹嘘，他们的项目一期是什么什么价格，二期是什么什么价格，现在涨到了什么什么价格，两年都快翻一番了！如何赚大发了，100平米的房子两年能赚40万！让我们抓紧下手购买，否则房价还会涨等等。
这种吹嘘方法是各销售，尤其是燕郊、大厂、固安等京边销售惯用伎俩，听着让人后悔心动，后悔当初怎么没买啊？冲动想抓紧下手买一套！可是，当初买房那些人真的赚到大钱了吗？
让我们算一下——
A、如果您是刚需型购房
翻十翻和你有关系吗？您敢卖吗？卖完您不还得买嘛，否则咱住哪啊？所以，这赚到的不是钱，是意淫！
B、如果您是改善型住房
卖完了，您赚了，可住房没改善啊，想改善，得再投资，可再投资购房的价格比你卖房的价格只高不低，那您图什么呢？所以，赚到的依然是意淫！
C、如果您是投资型购房
假设您当初买的是100平米（燕郊大厂的普通住房大户型一般平均也就这个数，别墅除外），假设当初价格是6千元每平米，2年后涨到1万了！那么您当初房款是60万，现在是100万，是赚到40万了吗？我们算算... ...
60万房款您首付40%（首套房贷首付30%是北京或河北户口的待遇，其他地区的户口首付40%；如果是二套房贷，北京或河北是首付50%，其他地区户口首付70%；特好的紧俏房源还得全款，即使全款还得先紧北京户口然后河北户口最后才是其他户口）是24万，贷款36万。
24万如果买银行的理财，按最低几乎无风险的5个多点计算，大概是2年能赚3.5万；
贷款36万，按15年贷款（这算是个平均年限吧）计算，约还利息2.5万；
每月还款约3000元，两年是7.2万，这钱如果买银行的理财，大概能赚1万。
那么，100万（现在房价）-60万（当初房价）-3.5万（本应赚到的钱）-2.5万（贷款利息）-1万（还款的创利）=约33万,您应该好像是净赚：约33万!
好像也不少，是吧？
可是，你想想，你那房子100万真能卖出去吗？两年内那开发商还在大量销售后期的楼盘呢，同样是100万，人家凭什么放着新房，放着可挑选大量户型的新房不买，买你的二手房啊？所以，你至少要比正常的房价便宜8%左右，才有可能有点吸引力！才有可能卖出去！那就又得减去8万！你还赚：33万-8万=25万
然后，你得交税啊，印花税（买卖双方各缴纳房价款的0.05%）。最主要的，因你已是二手房，且不满5年得纳很多税，这税买房人是不会交的，否则比新房贵多了！其中：营业税（全额的5.5%，100万就是5.5万）、城建税（营业税的7%）、教育费附加税（营业税的3%）、个人所得税（盈利的20%，40万就是约8万）... ...那就又减去约14万，你还赚：25万-14万=11万。再减去你选房、购房、卖房期间的各种费用及时间、人力、车马等大量无形成本，杂七杂八就算2万，你还剩约9万左右。
那么，现在恭喜你，你用两年时间，投资38万[24万本钱＋7.2万还款+3.5万（本应赚到的钱）+1万（还款的创利）+2万（杂七杂八成本）]... ...实际赚到手的是9万！
但是，还有些前提，您得注意——
1、万一这房子已经收房了
如果收了一年，你得交物业费2500元+取暖费2500元=约5000元，那么你还赚8.5万左右！
如果收了两年，你得交物业费+取暖费=约1万元，那么你还赚8万左右！
2、万一不但收房了还装修了
就看你的装修费用了，装修费和家具、家电是很难打入销售房款里的，最乐观的是你只赔3万装修费（按装修总支出为5万计算）。别想出租已经赚到部分钱的事，自己分析下就知道不现实，两年内租不出去。那么你还赚5万左右！
3、万一，房价只涨到了现在涨幅的一半，每平米只涨了2000元。
那么，您应该是净赚：80万（现在房价）-60万（当初房价）-3.5万（本应赚到的钱）-2.5万（贷款利息）-1万（还款的创利）-6万（8%的优惠）-9万（各种税）-2万（杂七杂八成本）=赔4万！
好吧，就算我当初的户型好，我以现在的房价一分不优惠的出售，我不提供8%的优惠，所以就不用减去那6万（8%的优惠）了，那就相当于赚2万！两年投资36万赚2万！这算赚了吗？
如果收房了，你还赚1万！
如果装修了，不好意思 ... ... 你又要赔2万！
4、万一，房价没涨，你也没卖
如果没收房，你赔了：3.5万（本应赚到的钱）+2.5万（贷款利息）+1万（还款的创利）+2万（杂七杂八成本）=赔9万
如果收房了，你赔了：3.5万（本应赚到的钱）+2.5万（贷款利息）+1万（还款的创利）+2万（杂七杂八成本）+1万（物业费和取暖费）=赔10万
如果装修了，你赔了：3.5万（本应赚到的钱）+2.5万（贷款利息）+1万（还款的创利）+2万（杂七杂八成本）+1万（物业费和取暖费）+5万（装修费）=赔15万
5、万一，房价跌了
也别担心，回涨回来滴！再说，您才投入24万本钱＋7.2万（两年内还款）+3.5万（本应赚到的钱）+1万（还款的创利）+2万（杂七杂八成本）+1万（物业费和取暖费）+5万（装修费）=约44万！就当娱乐了！
别急，还有几个问题需要考虑——
1、如果您买的房子不是100平米，是60、80平米或130、150平米 ... ...
2、如果这房子放了3年、5年、8年才卖出去的时候 ... ...
2、如果您那首付也是借来的或贷来的，您再计算下 ... ...
有人说了，孙工你这么算不对，我买完房即使不卖，我租出去，每月都和还贷利金额一样了。别说，这么一算还真是，如果位置差不多，100平米的房子，月租3000元不多也不少。15年的贷款连本带利约80万，再加上这80万15年内逐年应创的正常利润累积怎么也得60万吧，再加杂七杂八装修、维修等也得160万。那么160万能租多少年呢？将近50年吧（人民币的涨跌和房租涨跌假设成正比）！如果你现在30岁，那么50年后恭喜你，在你80高寿的时候完整拥有了一套价值昂贵的（房价也许那时已经涨到天价了嘛）还拥有20年产权的豪宅！
所以，俺的结论是——
1、两年靠买房赚40万，是个神话！
2、投资有风险，小老百姓想靠买房赚钱真的很难！
PS：孙工不是搞金融的，以上推算难免有出入，别较真，只供大家参考娱乐！
理性购房，不要冲动，冲动是魔鬼！欢迎大家加入“孔雀城.英国宫.温莎郡业主QQ群”，理性探讨，互通有无，QQ群号是272226880，（售楼销售和商家非请勿进）
这种吹嘘方法是各销售，尤其是燕郊、大厂、固安等京边销售惯用伎俩，听着让人后悔心动，后悔当初怎么没买啊？冲动想抓紧下手买一套！可是，当初买房那些人真的赚到大钱了吗？
让我们算一下——
A、如果您是刚需型购房
翻十翻和你有关系吗？您敢卖吗？卖完您不还得买嘛，否则咱住哪啊？所以，这赚到的不是钱，是意淫！
B、如果您是改善型住房
卖完了，您赚了，可住房没改善啊，想改善，得再投资，可再投资购房的价格比你卖房的价格只高不低，那您图什么呢？所以，赚到的依然是意淫！
C、如果您是投资型购房
假设您当初买的是100平米（燕郊大厂的普通住房大户型一般平均也就这个数，别墅除外），假设当初价格是6千元每平米，2年后涨到1万了！那么您当初房款是60万，现在是100万，是赚到40万了吗？我们算算... ...
60万房款您首付40%（首套房贷首付30%是北京或河北户口的待遇，其他地区的户口首付40%；如果是二套房贷，北京或河北是首付50%，其他地区户口首付70%；特好的紧俏房源还得全款，即使全款还得先紧北京户口然后河北户口最后才是其他户口）是24万，贷款36万。
24万如果买银行的理财，按最低几乎无风险的5个多点计算，大概是2年能赚3.5万；
贷款36万，按15年贷款（这算是个平均年限吧）计算，约还利息2.5万；
每月还款约3000元，两年是7.2万，这钱如果买银行的理财，大概能赚1万。
那么，100万（现在房价）-60万（当初房价）-3.5万（本应赚到的钱）-2.5万（贷款利息）-1万（还款的创利）=约33万,您应该好像是净赚：约33万!
好像也不少，是吧？
可是，你想想，你那房子100万真能卖出去吗？两年内那开发商还在大量销售后期的楼盘呢，同样是100万，人家凭什么放着新房，放着可挑选大量户型的新房不买，买你的二手房啊？所以，你至少要比正常的房价便宜8%左右，才有可能有点吸引力！才有可能卖出去！那就又得减去8万！你还赚：33万-8万=25万
然后，你得交税啊，印花税（买卖双方各缴纳房价款的0.05%）。最主要的，因你已是二手房，且不满5年得纳很多税，这税买房人是不会交的，否则比新房贵多了！其中：营业税（全额的5.5%，100万就是5.5万）、城建税（营业税的7%）、教育费附加税（营业税的3%）、个人所得税（盈利的20%，40万就是约8万）... ...那就又减去约14万，你还赚：25万-14万=11万。再减去你选房、购房、卖房期间的各种费用及时间、人力、车马等大量无形成本，杂七杂八就算2万，你还剩约9万左右。
那么，现在恭喜你，你用两年时间，投资38万[24万本钱＋7.2万还款+3.5万（本应赚到的钱）+1万（还款的创利）+2万（杂七杂八成本）]... ...实际赚到手的是9万！
但是，还有些前提，您得注意——
1、万一这房子已经收房了
如果收了一年，你得交物业费2500元+取暖费2500元=约5000元，那么你还赚8.5万左右！
如果收了两年，你得交物业费+取暖费=约1万元，那么你还赚8万左右！
2、万一不但收房了还装修了
就看你的装修费用了，装修费和家具、家电是很难打入销售房款里的，最乐观的是你只赔3万装修费（按装修总支出为5万计算）。别想出租已经赚到部分钱的事，自己分析下就知道不现实，两年内租不出去。那么你还赚5万左右！
3、万一，房价只涨到了现在涨幅的一半，每平米只涨了2000元。
那么，您应该是净赚：80万（现在房价）-60万（当初房价）-3.5万（本应赚到的钱）-2.5万（贷款利息）-1万（还款的创利）-6万（8%的优惠）-9万（各种税）-2万（杂七杂八成本）=赔4万！
好吧，就算我当初的户型好，我以现在的房价一分不优惠的出售，我不提供8%的优惠，所以就不用减去那6万（8%的优惠）了，那就相当于赚2万！两年投资36万赚2万！这算赚了吗？
如果收房了，你还赚1万！
如果装修了，不好意思 ... ... 你又要赔2万！
4、万一，房价没涨，你也没卖
如果没收房，你赔了：3.5万（本应赚到的钱）+2.5万（贷款利息）+1万（还款的创利）+2万（杂七杂八成本）=赔9万
如果收房了，你赔了：3.5万（本应赚到的钱）+2.5万（贷款利息）+1万（还款的创利）+2万（杂七杂八成本）+1万（物业费和取暖费）=赔10万
如果装修了，你赔了：3.5万（本应赚到的钱）+2.5万（贷款利息）+1万（还款的创利）+2万（杂七杂八成本）+1万（物业费和取暖费）+5万（装修费）=赔15万
5、万一，房价跌了
也别担心，回涨回来滴！再说，您才投入24万本钱＋7.2万（两年内还款）+3.5万（本应赚到的钱）+1万（还款的创利）+2万（杂七杂八成本）+1万（物业费和取暖费）+5万（装修费）=约44万！就当娱乐了！
别急，还有几个问题需要考虑——
1、如果您买的房子不是100平米，是60、80平米或130、150平米 ... ...
2、如果这房子放了3年、5年、8年才卖出去的时候 ... ...
2、如果您那首付也是借来的或贷来的，您再计算下 ... ...
有人说了，孙工你这么算不对，我买完房即使不卖，我租出去，每月都和还贷利金额一样了。别说，这么一算还真是，如果位置差不多，100平米的房子，月租3000元不多也不少。15年的贷款连本带利约80万，再加上这80万15年内逐年应创的正常利润累积怎么也得60万吧，再加杂七杂八装修、维修等也得160万。那么160万能租多少年呢？将近50年吧（人民币的涨跌和房租涨跌假设成正比）！如果你现在30岁，那么50年后恭喜你，在你80高寿的时候完整拥有了一套价值昂贵的（房价也许那时已经涨到天价了嘛）还拥有20年产权的豪宅！
所以，俺的结论是——
1、两年靠买房赚40万，是个神话！
2、投资有风险，小老百姓想靠买房赚钱真的很难！
PS：孙工不是搞金融的，以上推算难免有出入，别较真，只供大家参考娱乐！
理性购房，不要冲动，冲动是魔鬼！欢迎大家加入“孔雀城.英国宫.温莎郡业主QQ群”，理性探讨，互通有无，QQ群号是272226880，（售楼销售和商家非请勿进）
