4月18日，记者从市物管中心获悉，新的《江苏省物业管理条例》（下简称新条例）定于2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大，从原先的7章48条扩充到了8章93条，对涉及业主共用物权、共同利益的条款进行大幅度的修改和增补完善。那么，此次新修订的《江苏省物业管理条例》有哪些新的变化，昨日，就市民关心的部分规定，记者请市物管中心主任陈刚对新条例进行了解读。
业主与物业有矛盾可直接找街道
陈刚介绍说，新条例规定，街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善社区公共服务体系，为业主提供基本服务。街道办事处（乡镇人民政府）应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。“也就是说，今后业主与物业产生矛盾后，可以直接到所属街道反映情况，不需要跑冤枉路了。”陈刚说。
据介绍，这一规定和我市物管中心提出的城市建设管理重心下移的意见不谋而合：在各个街道建立城市综合管理办公室，负责辖区内城市规划、建设、房产管理、城市管理等具体工作，并且在每个社区配备一名城市综合管理人员。
车位不得只售不租
“以前会出现这样一种情况：新建成的小区车位，建设单位只出售而不出租给业主，现在有了硬性规定。”陈刚说。新条例指出，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。
物管费有新的调价机制
新条例明确，物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税，而且住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照居民使用价格的标准执行。新条例还特别提出，物业服务费的调价机制，要求价格行政主管部门每三年内对物业服务等级标准以及相应基准价与浮动幅度进行评估，并适时调整。
物管费可预收一年，产权转移要先结清
新条例指出，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。“物业服务企业可预收最长不得超过一年的物业服务费用，以前是半年，减少了物业服务企业收费人力、物力和精力的投入，将更多的资源和精力用于提高服务水平、围绕业主满意上来。未按约定交纳物业服务费用的，不但可以上门催交，还可以公示以督促其限期交纳。”陈刚说。
